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12 de diciembre de 2019, 12:52:00
Análisis y Opinión

UN GRAN PELOTAZO


Una ‘socimi’ en la Operación Chamartín

· Por Socha (Firma Colectiva)


‘Socimi’, o Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es lo que asoma en la Operación Chamartín cuando el BBVA se acerca a la puerta de salida, o de entrada. Este tipo de sociedades aparecieron en USA en 1960 con el nombre de REIT (Real Estate Investiment Trust) para permitir que los pequeños inversores participaran en las grandes inversiones en inmuebles. Después de pasar de USA a Europa, a España llegaron con cobertura legal, casi 50 años más tarde, el 26 de octubre de 2009, gobernando Rodríguez Zapatero y entre las alegrías económicas del ladrillo de entonces. Fueron definidas por la Ley 11/2009, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de Inversión en el mercado inmobiliario, que apareció en el BOE de 27 de octubre de 2009.


En principio, las socimi son un elemento conocido por los interesados en inversiones inmobiliarias. Pero, al aparecer en la Operación Chamartín, el interés se extiende. Primero hacia quien sigue la actualidad. Y después hacia los interesados en la operación urbanística que se desarrolla en el Norte de Madrid, en la que ni todo es lo que parece, ni lo que parece es todo lo que hay. Por eso, conviene saber algo sobre las socimi como primer paso para entrever, entender será más difícil, por qué en Distrito Castellana Norte (DCN) aparece una socimi, o varias, ajena o al lado de un BBVA que es motivo de atención en la prensa nacional e internacional por hechos que no es preciso recordar.

Para entrar en el meollo del asunto, veamos el Preámbulo de la ley que las define. En él se apunta: Que configuran un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más concreto, al mercado de alquiler... sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Que con el objeto de admitir la inversión directa, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. Y que la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales continuar con el impulso del mercado de alquiler en España, elevando la profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas”

Vista la fecha de la Ley, octubre de 2009, en una situación económica como la que había con el socialista de Rodríguez Zapatero, las preguntas, con otro gobierno socialista aunque en funciones, hoy surgen a borbotones, en retahíla: ¿Por qué ahora?, ¿Qué beneficios se prevén repartir, cómo y entre quiénes?, ¿Es consecuencia de la situación del BBVA y de las apetencias del BCE para que una entidad sistémica evite riesgos en operaciones urbanísticas?, ¿El alquiler de las viviendas que se construyan en la Operación Chamartín es compatible con el concurso que hizo RENFE en 1993?, ¿En el contrato de adjudicación, con las modificaciones de contrato que se han ido produciendo, caben las socimis y su pretensión, marcada en ley, de popularizar inversiones inmobiliarias que fomentan el mercado de alquiler?, ¿Invertirán solo ciudadanos o también otro tipo de inversores, con otras socimis incluidas?, ¿Cabe también el adjudicatario del concurso, DCN, de forma conjunta o independiente cada uno de sus miembros (BBVA y Constructora San José) y respetando el derecho de retracto o cualquier otro compromiso entre ellos?, ¿Pueden hacerlo sólo directamente, o también de forma interpuesta?, ¿Con la socimi Merlin Properties que se apunta, o con alguna otra que se sugiere, libre o con otros inversores y Fondos de Inversión (incluso fondos-buitre de origen desconocido)? ¿Al ser las socimis sociedades cotizadas anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, son necesarios el conocimiento exhaustivo y la intervención de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en sus actuaciones, o basta la simple comunicación?¿Las variaciones que se produzcan en las socimis, que tendrán que declararse ante la CNMV como hechos relevantes, admiten información parcial?, ¿Pueden usarse para comerciar con ellos o invertir los derechos contractuales de los adjudicatarios del Concurso? ¿Y los derechos de reversión de propietarios a los que expropiaron terrenos para fines distintos a los que puedan resultar? ¿Cómo influyen la situación económica, el carajal político en el Ayuntamiento y Comunidad de Madrid y los socialistas en el ministerio de Fomento?

De momento, preguntas. Alguna sin respuesta, que llevan a la maraña opaca que hay en torno a la Operación Chamartín nublándola. Y otras, la mayoría, produciendo incertidumbre. No son únicas, otras surgirán entre los intereses, secretos y entresijos que están por conocer.

Por ahora, conviene estar atentos. En torno a la Operación Chamartín ha aparecido Merlin Properties, una socimi que importa por los inversores que puede agrupar, que es compatible con otras, y que puede ser usada por unos y otros (nacionales o no, sola o agrupada, participada o participando ella en otras) buscando beneficios económicos y al margen de los principios e intenciones políticas que influyeron en el pasado y condicionarán el futuro. A la vez, con una valor imposible de prever, van a aparecer novedades en distintos ámbitos: ADIF-Ministerio de Fomento. Comunidad y Ayuntamiento de Madrid. Otros estamento públicos. DCN, BBVA, Constructora San José. Y...

Merlin Properties, la socimi que encontramos relacionada con BBVA-DCN a través del Hecho Relevante que, manteniendo la falta sintáctica, transcribimos:

Hecho Relevante de Merlin Properties, SOCIMI, SA de 29 de septiembre de 2019: Merlin Properties, SOCIMI, SA, en cumplimiento de lo dispuesto por la normativa de aplicación, comunica el siguiente HECHO RELEVANTE: “En relación con la información publicada por Cinco Días y El País en los últimos días, MERLIN ha mantenido en el curso ordinario de sus negocios, conversaciones con BBVA sobre determinados activos relacionados con el ámbito urbanístico denominado Madrid Nuevo Norte y sobre otros activos propiedad de MERLIN actualmente arrendados a BBVA, sin que se haya alcanzado acuerdo alguno a la fecha de esta comunicación ni exista certeza de que pueda alcanzarse en el futuro”

En el Hecho Relevante, aparecen circunstancias que conviene resaltar.

Para situarse en un prisma adecuado: Se comunica porque la prensa publicó la relación entre la socimi y BBVA “en el curso ordinario de sus negocios”. Se extrema la precisión en lo que se dice (y oculta), pero sin especificar activos, el motivo de las conversaciones, o los acuerdos posibles. Y sin aclarar si la presencia de la noticia en prensa es fruto de la actividad indagatoria y trabajo de los medios, filtración, o confluencia de intereses.

Y, para, desde ese prisma, entender qué supone en la Operación Chamartín y en lo que le rodea una socimi’ que puede no ser única; y que puede servir como herramienta inversora y multiuso de actores diversos.

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