El desfase entre el crecimiento de los precios y el de la economía a nivel nacional se situó en el 12,8% en el segundo trimestre de 2025, una cifra moderada en comparación con episodios previos como el de 2007, cuando llegó al 44,2%, máximo histórico, y en 2020, cuando alcanzó el 16,9% por el impacto del confinamiento. El estudio incluye también referencias del ciclo de los años noventa, cuando el desfase llegó al 36,1%.El índice del INE el más fiable para medir variaciones reales permite identificar las comunidades donde la evolución de precios y economía se ha separado con mayor intensidad.
Al descender al nivel de comunidades autónomas, los últimos datos disponibles del PIB son de 2024 y, en esa fecha, el desfase nacional era un poco menor (8,87%). Cinco regiones superaban entonces el desfase medio nacional, con Cataluña (15,28%) y Madrid (14,74%) como casos más destacados, seguidas de Baleares (11,97%), Cantabria (10,27%) y Andalucía (9,14%). En Cataluña, el peso del mercado de Barcelona y la influencia de Girona y Tarragona explican gran parte del diferencial observado, y en Andalucía el comportamiento de Málaga, junto con Cádiz, Granada y Sevilla, impulsa también un desfase por encima del promedio.
El estudio señala, además, que Extremadura y Castilla-La Mancha son las únicas comunidades en las que los precios han crecido muy por debajo de la evolución de sus economías.
Oferta limitada y déficits de vivienda incrementan la tensión local
La comparación de los desfases con el número de viviendas iniciadas desde 2019 y con los déficits residenciales estimados por UVE Valoraciones muestra patrones desiguales. No existe correlación entre desfase y actividad promotora, lo que apunta a que en algunas regiones —como Cataluña o Cantabria— las dificultades para iniciar nuevas promociones (suelo escaso y trabas administrativas) pueden haber ampliado la brecha entre demanda y precios.
En cambio, la relación entre desfases y déficits de vivienda es más evidente, aunque no concluyente. Baleares y Madrid, con los déficits más pronunciados, registran también tensiones de precios superiores. El análisis destaca además los casos de la Comunidad Valenciana y Murcia, donde, pese a un déficit significativo y a un bajo volumen de viviendas iniciadas, el desfase de precios es reducido, una anomalía relevante que requiere seguimiento.
Necesidad de vigilancia en las zonas más tensionadas
La revisión histórica de los ciclos inmobiliarios muestra que, en fases alcistas, los precios suelen crecer más que la economía, mientras que las crisis “corrigen” estos excesos. Sin embargo, las diferencias actuales en el comportamiento territorial aconsejan una monitorización más detallada mediante herramientas específicas de previsión.
Según el estudio de UVE Valoraciones, las zonas que requieren mayor vigilancia son Cataluña, Madrid, Baleares y la provincia de Málaga y, en menor medida, Cantabria, Cádiz, Granada y Sevilla. Asimismo, las provincias de Alicante y Valencia merecen también atención debido al fuerte incremento reciente de sus precios.
En palabras del presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, “los desfases actuales no justifican hablar de burbuja, pero sí muestran tensiones en áreas concretas donde la oferta es insuficiente o la demanda crece con más rapidez que la economía. Para anticipar posibles riesgos es imprescindible reforzar el análisis y mantener una vigilancia continua en las zonas más expuestas”.