El Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywherecorrespondiente al tercer trimestre de 2022 muestra que los precios de los alquileres en Europa han aumentado un impactante 16,5% en el último año y que han protagonizado un aumento trimestral del 3,5% durante lo que solía ser la típica temporada alta de alquiler. Mientras que en el trimestre anterior la reactivación de la movilidad internacional se consideró la principal causa del aumento de los precios del alquiler, en el tercer trimestre del año el aumento de los costes energéticos y una inflación anual disparada al 9,1% están presionando estos precios. "Las facturas de energía sin precedentes, el aumento del coste de la vida y las continuas subidas de los precios del alquiler están poniendo a prueba los presupuestos domésticos", afirma Djordy Seelmann, director general de HousingAnywhere. "Los gobiernos están tomando medidas, como limitar los precios de la energía y subvencionar las facturas de energía. La cuestión es si estas iniciativas distraerán a los responsables políticos a la hora de resolver la falta estructural de oferta de vivienda que afecta a los precios del alquiler en muchos mercados europeos. Para hacer frente a los retos actuales de manera sostenible, y aunque las soluciones populares a corto plazo son tendencia, las principales partes interesadas en el ecosistema de la vivienda tienen que buscar un enfoque de colaboración y centrarse en conseguir alojamientos disponibles, accesibles y asequibles durante estos tiempos económicamente difíciles".
Cambios intertrimestrales más notables
De media, los precios han aumentado un moderado 1-6% en términos trimestrales para todos los tipos de alojamiento (3,4% para las habitaciones privadas, 6,1% para los estudios y 1,1% para los apartamentos). Aunque los aumentos intertrimestrales puedan parecer bajos, un examen más detallado de la evolución intertrimestral por tipo de alojamiento y ciudad revela una gran variación.
Las siguientes ciudades muestran un incremento intertrimestral superior a la media, tanto en los precios de los apartamentos como de los estudios: Ámsterdam (18,3% y 17,5%), Lisboa (10% y 35,8%) y Atenas (14,3% y 15,8%). Sin embargo, en algunas ciudades los precios de los apartamentos y estudios también han disminuido en términos interanuales. Algunos ejemplos notables son Helsinki (-6,5% y -19,8%), Bruselas (-4,4% y -3,2%) y París (-5,6% y -6,6%).
El caso de Valencia es especialmente relevante, ya que tras registrar en el segundo trimestre del año un aumento trimestral en el precio de los apartamentos del 14,3%, la ciudad ahora registra una bajada del 16,7%. Así, después del verano, época en la que las ciudades costeras suelen ver su oferta de alojamiento residencial en alquiler todavía más reducida a causa de un traspaso de contratos a la tipología turística, los precios se estabilizan, pero todavía son un 25% más altos que hace un año.
Además de estas evoluciones más extremas, también ha habido ciudades en las que los precios de los apartamentos y estudios han variado de manera menos acusada en términos intertrimestrales, por ejemplo, en Múnich (3% y 10,6%), Berlín (1% y 11,3%), Madrid (0,8% y 2,1%) y Milán (0% y 5,6%). En estas cuatro ciudades los precios de los apartamentos se han moderado en cierta medida. Además, los aumentos interanuales de los precios de los estudios se acercan más a la media, a pesar de que se han acelerado en Berlín y Múnich.
La evolución trimestral de los precios de las habitaciones privadas muestra un panorama diferente. Mientras que en el segundo trimestre, cerca de la mitad de las ciudades del Índice Internacional de Alquileres mostraron descensos intertrimestrales, en este trimestre los precios de las habitaciones privadas han aumentado en casi todas las ciudades: en Utrecht, Milán y Berlín incluso más del 10%.
El aumento relativo de los precios de las habitaciones privadas en toda Europa puede indicar, en parte, que este tipo de alojamiento ha vuelto a ser más popular después de un descenso constante de su precio durante y en el período inmediatamente posterior a la aparición de la Covid-19. Además, la menor disponibilidad de apartamentos y estudios asequibles puede haber instado a la gente a optar por habitaciones privadas. El aumento de la demanda resultante de este cambio podría explicar parcialmente el alza de los precios de alquiler en este segmento.
Una crisis económica que se intensifica
La crisis inmobiliaria europea ya no se debe únicamente a la escasez de oferta, sino que se ve agravada por los actuales acontecimientos mundiales. La actual guerra entre Ucrania y Rusiaha provocado una grave crisis energética, y la persistente inflación y el aumento de los tipos de interés también están empezando a tener un efecto real en los precios de los inmuebles.
"Por un lado, en el caso de los alquileres con todo incluido, los propietarios se encuentran en una situación complicada, ya que no tienen ninguna influencia inmediata sobre el consumo energético de sus inquilinos. Pueden optar por dejar de ofertar este tipo de alquileres o subirlos de forma preventiva. Por otro lado, en el caso de los alquileres que no incluyen los gastos de suministros diarios, los inquilinos tienen que cubrir ellos mismos el aumento de las facturas de energía, lo que significa que disponen de menos dinero para sus gastos básicos de subsistencia", afirma el director general Seelmann.
No solo el alquiler es cada vez más caro. La compra de una vivienda lleva años estando fuera del alcance de algunos sectores de la población, especialmente de las generaciones más jóvenes: desde 2010, el coste de la compra de una vivienda ha aumentado una media del 45% en toda Europa. La subida de los tipos de interés y la paralización del desarrollo inmobiliario han hecho que la compra de una vivienda sea más cara que nunca.
Aunque los gobiernos están interviniendo para proteger a los consumidores del aumento de los costes energéticos, las medidas no proporcionan una solución a largo plazo para la crisis de la vivienda. La lucha contra los problemas más actuales no puede ser una excusa para perder de vista las soluciones a largo plazo.
La movilidad internacional sigue siendo un factor relevante
Aunque la movilidad internacional no es en absoluto el principal motor del aumento de los precios de los alquileres este trimestre, ya que el pico de la demanda se produjo a principios de año, tampoco se pueden ignorar sus efectos. La tensión entre la oferta y la demanda continuó, ya que Europa es cada vez más popular como destino educativo y turístico. Esto también se debe a un euro más débil que hace que la eurozona sea más asequible para los residentes internacionales y los ciudadanos de fuera de la Unión Europea. Puesto que la movilidad internacional todavía está recuperando los niveles anteriores a la pandemia, es de esperar que el año que viene se produzca un pico aún mayor, lo que supondrá una mayor tensión en los mercados de alquiler europeos.
Un paso en la dirección correcta
Es fundamental que todas las partes interesadas asuman su responsabilidad y desempeñen su papel para encontrar una solución a la actual crisis europea de la vivienda y pongan especial atención en los jóvenes. En España, se han desarrollado iniciativas como el bono joven al alquiler, que en comunidades como Madrid o Cataluña ya se ha puesto en marcha, pero es necesario acompañar este tipo de medidas con otras que actúen en el largo plazo. Por ejemplo, recientemente, el gobierno neerlandés ha dado un gran paso para resolver la crisis de la vivienda, al poner en marcha un plan de acción de vivienda para estudiantes con el objetivo de proporcionar 60.000 viviendas asequibles para éstos de aquí a 2030. El plan cuenta con un amplio apoyo y se elaboró mediante la colaboración de asociaciones de vivienda, inversores privados, ayuntamientos y organizaciones estudiantiles.
"Aunque esto no solucionará la crisis de la vivienda en los Países Bajos, dará a las universidades y escuelas superiores más margen de maniobra para gestionar la afluencia de estudiantes internacionales en los próximos años", afirma el director general de HousingAnywhere, Djordy Seelmann. "Espero que este plan sea acogido en todo el país y sirva de ejemplo para otros estados europeos".