En torno al futuro del sector inmobiliario aragonés

Publicados ya algunos datos, si quiera provisionales, acerca del comportamiento del sector inmobiliario, se puede evaluar cual sido la evolución del mercado aragonés durante 2012. En cuanto al precio del metro cuadrado de vivienda libre, se observa un descenso del 12,5 % con respecto al año anterior, 2011, caída generalizada en todas las comunidades autónomas, si bien con una media nacional tendente al 8%.





El año 2012 estuvo marcado por la incertidumbre. Por un lado, la banca no terminaba de reflejar en sus balances la realidad de los valores, mientras los operadores del mercado, grandes y pequeño, mayoristas y minoristas seguían esperando el chollo. Por otro, desde el gobierno se nos mantenía expectantes sobre la llegad de la salvación, a la que finalmente se le ha dado en llamar Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).

Durante todos los meses que precedieron a su bautismo final bajo ese acrónimo, y desde que se pergeñó la idea, se anunciaba el nacimiento de un banco “malo”, nombre del que le costará mucho tiempo despojarse. Ese mesías en forma de banco, aunque fuera “malo”, hizo pensar a aquellos con expectativas inversoras que los precios bajarían a niveles insospechados, casi de liquidación por cierre, motivando posiciones conservadoras en la demanda, que le hacían alejarse aún más de la excesiva oferta existente.

Tampoco ayudaron a espolear a esa demanda las medidas fiscales del gobierno. Ni el anuncio de la subida del IVA en enero del año actual ni la eliminación de la reducción fiscal por la compra dieron mucho de sí al respecto.

No menos llamativo resulta el hecho de que, una vez igualadas las fuerzas entre viviendas de nueva fabricación y las de segunda mano, dicho sea en términos de stock disponible de unas y de otras, toda vez que el proceso fabril de las primeras se ha frenado hasta casi pararse, las usadas - o de segunda mano- han superado sus ventas de 2011, sin que ello se haya traducido en un aumento del precio, ni siquiera en su mantenimiento; mientras que las transacciones de vivienda nueva se han visto reducidas con respecto al año anterior. Particularmente, en Zaragoza, se ha observado la mayor bajada de precios de las grandes ciudades, con una caída en torno al 4,5 %.

Hay dos indicadores fundamentales para evaluar la actividad inmobiliaria en un ejercicio económico, el número de visados de obra nueva y el número de hipotecas; y ninguno de ellos ha mostrado signos de recuperación evidente, fuertemente afectado el mercado hipotecario por la falta de liquidez de las entidades financieras y por la mermada capacidad de renta y riesgo de los compradores

Tampoco ha sido un buen año el 2012 para el alquiler de la vivienda, con caídas generalizadas, que han superado el 10% tanto en Huesca como en Zaragoza, lo que las sitúa entre las ciudades que han experimentado mayores descensos.

La pregunta, ya transcurrido el primer mes y medio del año actual, es qué va suceder con el sector durante este 2013. Y se suceden las preguntas que de la anterior se derivan ¿Cómo afectará el inicio de la andadura de la Sareb? ¿Seguirá bajando el precio de la vivienda con un comportamiento similar al registrado en lo ejercicios precedentes? ¿ Vendrán nuevos inversores al mercado español?

Ya de entrada, no cabe otra cosa que aventurar, con los datos económicos que se conocen, que la crisis seguirá durante este año golpeando con fuerza a un sector ya de por si muy devaluado.

Estos días nos despertamos con las opiniones, más o menos autorizadas, que provenientes de Estados Unidos y también de Europa, otorgan a las medidas adoptadas por el gobierno de nuestra nación, ya sean de índole fiscal ya relativas al mercado laboral, como las soluciones ya comprobadas del fortalecimiento de nuestra economía, que, dicen, parece, que nos convertirán en el bastión de Europa, espejo donde mirarse el resto de países de la Eurozona y que nos señala, en algún caso, como la próxima Alemania.

Sin embargo, que la euforia no nos haga caer en el vicio de consentir con una situación real, en la que el paro aumenta, lo que no es muy compatible, en principio, con la esperanza de un repunte significativo de la demanda interna de inmuebles, pues no sólo no compra el desempleado sino tampoco el que, cabalmente, tiene miedo a perder su trabajo.

Por otro lado, no olvidemos que son pocos los sitios de nuestra geografía nacional, por no decir casi ninguno, en los que no se da un exceso de oferta, que ya no habrá ayudas fiscales para la compra de la vivienda y que el IVA del 4% sube al 10%.

Las primeras noticias que empiezan a llegar del banco malo, parecen defraudar las expectativas de los que confiaban mucho en él, en particular de los compradores particulares. Hasta ahora nada invita a pensar en que habrá gangas, sino, en todo caso, lo contrario, pues, hay bancos que están vendiendo viviendas de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) por encima del precio que marcaron antes de hacer el traspaso a dicha entidad, según informa el portal inmobiliarioIdealista.com; y, en muchos casos, las viviendas de la Sareb han experimentado fuertes subidas, hasta alcanzar niveles propios de 2008.

En el año 2013 se deberían afrontar otras cuestiones de máxima relevancia para el devenir futuro del sector inmobiliario en España: la reforma de la legislación urbanística; la puesta en marcha de una vez por todas de una regulación en condiciones para la reactivación del stock de edificios pendientes de rehabilitar, como alternativa a la “obra nueva”, que incida en el precio de la vivienda y en la oferta de alquiler; la recuperación del mercado terciario, mediante la actualización de los activos y sus precios, para frenar la manifiesta desocupación que están sufriendo sobre todo los locales comerciales y los inmuebles destinados a oficinas y, sobre todo, la eliminación de barreras a la financiación.

Es precisamente en este último punto, el relativo a la financiación donde hay que poner el acento con urgencia. Que duda cabe que la recuperación de la economía y del empleo son fundamentales para que la estabilidad financiera redunde en la flexibilidad del sistema crediticio; sin embargo, hay que ayudar con nuevas fórmulas, y también con la recuperación de otras olvidadas, a que el mercado inmobiliario y, por ende, el hipotecario, afronten su ajuste. Ajuste que debería venir favorecido por los resultados, que comienzan ya a notarse, de las reformas estructurales del sistema financiero y por una esperada bajada de los tipos de interés.

Y en el campo de la formulación de ideas para suplir la financiación son loables iniciativas como la que tuvo lugar recientemente, en forma de desayuno de trabajo auspiciado por el Foro Inmobiliario Fundación Vía Célere, en el que los especialistas allí presentes tuvieron oportunidad de enunciar algunas alternativas, que pasan por la recuperación de figuras jurídicas clásicas en nuestro ordenamiento, y por las que venimos clamando algunos juristas. Ideas que apuntan a la salida de activos inmobiliarios del balance de entidades financieras y que engloban desde el cambio del modelo de concurso al de subasta, en la licitación de terrenos de titularidad pública, si exigir el pago al contado, pasando por la permuta, el derecho de superficie, el censo enfitéutico o el alquiler, con especial atención a la modalidad de alquiler con opción de compra.

Finalmente, se hace necesario no seguir volviendo la espalda a la realidad en cuestiones tales como la que se refiere al afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta. En nuestra legislación, existe una cierta tradición, con el importante hito de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y el referente actual de la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que supone un auténtico sistema de protección del consumidor. Sin embargo, casi se podría decir que son ejemplos de leyes que no pueden cumplirse, ya que la situación actual nos lleva a que le pez se muerda la cola, pues los bancos no acceden a dar préstamos para promover viviendas, ya sean en régimen directo, ya en cooperativa o en comunidad, si no hay previamente cantidades depositadas que den muestras del compromiso de los adquirentes y de su capacidad de riesgo. Esos depósitos son hoy condición sine qua non para la concesión del crédito promotor; y éste a su vez es imprescindible que se constituya para que se otorgue la línea de avales. Por ello, es necesario, como decimos los juristas, de lege ferenda (reforma legal que ha de dictarse), un cambio de régimen, quizá apostando por la transferencia de la responsabilidad a la persona.