UVE Valoraciones, sociedad de tasación homologada con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario, hace público un estudio desarrollado a partir de un análisis de inversiones en el que concluye que en la mayoría de las ciudades de España, la opción de comprar una vivienda con financiación supera, en términos de rentabilidad, a las alternativas de adquisición al contado o alquiler. Son doce las ciudades en las que se produce un ahorro mayor en términos absolutos por comprar con financiación. Entre ellas destacan Marbella, donde comprar con hipoteca una vivienda de 100 m2 supone ahorrar 57.000€, en Barcelona 54.000€ y en Madrid, 53.000€. Y también son doce en las que se produce mayor sobrecoste por alquilar. Entre ellas destacan Santa Coloma de Gramanet, donde dicho sobrecoste supera para una vivienda de las mismas características, los 151.000€ o Valencia o Alicante, con más de 85.000€, en ambos casos. Del estudio se concluye que sólo cinco ciudades en España presentan condiciones donde el alquiler podría ser más conveniente que comprar, ya sea al contado o con financiación. Estas son San Sebastián, Marbella, Getxo, Calvià y Tres Cantos. En el primer caso, en San Sebastián alquilar un piso de 100m2 supone un ahorro de 119.000€, frente a la compra; en Marbella 61.000€; en Getxo 52.000€; en Calvià 130.000€; y, por último, 54.000€ en Tres Cantos.
“Este panorama podría cambiar si los tipos de interés hipotecario aumentan, haciendo que comprar al contado o alquilar sea más atractivo en más ciudades. Sin embargo, la tendencia esperada de la disminución de las tasas de interés hipotecario hace pensar que la compra con financiación seguirá siendo la opción más conveniente en la mayoría de las ubicaciones.” - asegura Germán Pérez Barrio, Presidente de UVE Valoraciones. Y añade: “A pesar de la ventaja de comprar con financiación desde el punto de vista inversor, el estudio destaca la barrera financiera que representa, requiriendo cerca del 32% del valor de mercado de la vivienda para acceder a esta opción. Esta circunstancia plantea un desafío para una parte significativa de la población”.
Los resultados del estudio, basados en datos de 127 ciudades con más de 50.000 habitantes, revelan que, en la mayoría de los casos, la compra con financiación es la mejor opción. Tomando como referencia en todos los casos una vivienda de 100m2, la compra al contado se sitúa como la segunda elección más favorable, mientras que el alquiler es consistentemente la menos ventajosa desde el punto de vista de inversión.
Las tres opciones, a análisis
Antes de abordar la comparación entre alquiler, compra al contado y compra con financiación, el estudio establece consideraciones clave. Con un plazo medio de ocupación de 50 años, se evalúan los flujos de caja diferenciales para cada opción. La comparación se realiza mediante la estimación de flujos de caja actualizados, considerando la renta de mercado para el alquiler y los gastos asociados a la compra para las opciones de compra al contado y con financiación.
En el caso del alquiler, se considera la renta de mercado anual actual para el primer año, y para los años sucesivos, dicha renta se actualiza con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En cuanto a la opción de compra al contado, se presenta un flujo inicial que corresponde al valor de mercado en venta, más un 10% para reflejar los gastos e impuestos asociados a la compra. Para los años siguientes, el flujo de caja se determina según los gastos de los propietarios, que, en el caso del alquiler, no son responsabilidad del inquilino. Para el estudio de UVE Valoraciones, se ha estimado que estos gastos ascienden a 14,4 euros por metro cuadrado al año, y se actualizan anualmente con el IPC del 2%. En el último año, se proyecta un flujo de caja positivo, en contraste con los flujos negativos en los años anteriores, el cual corresponde al valor de mercado actual actualizado con el IPC, menos los gastos de venta estimados en un 3%.
En el caso de la compra con crédito, se observa un flujo inicial equivalente al 32% del valor de mercado en venta, destinado a reflejar la porción financiada del 80%, así como los gastos e impuestos asociados a la adquisición. Para los años 1 a 25, cada flujo de caja representa la cuota anual correspondiente a un crédito del 80% del valor de mercado, con una tasa de interés del 4,276% anual y una duración de 25 años. Además, se incluyen los gastos del propietario, calculados de manera similar al caso de la compra al contado. En los años 26 a 49, se contemplan los gastos del propietario, y en el último año, se proyecta el mismo flujo positivo que en el caso de la compra al contado.
En relación al cálculo del flujo de caja final para la compra, se ha supuesto que el valor de la vivienda se mantiene en moneda constante. Es importante señalar que dicho valor podría variar, ya sea al alza o a la baja, pero, por otro lado, hay que tener en cuenta que esta variación, incluso cuando es muy grande, no tiene una gran influencia en los resultados finales. Si tomamos como ejemplo Madrid, suponer que el valor de la vivienda dentro de 50 años es la mitad de lo que correspondería a nuestra hipótesis (que se revaloriza de acuerdo con el IPC) modifica los resultados de la compra al contado y de la compra con financiación en -267 euros por m2 (aproximadamente el 6% del resultado anterior) mientras que la opción del alquiler no sufre cambios.