ANÁLISIS CASTELLA RESEARCH
Los precios de los alquileres aumentan un 2,4 % en seis meses y el hacinamiento va en aumento
Redacción | Martes 27 de mayo de 2025
En el primer trimestre de 2025, los precios del alquiler en Europa siguieron subiendo, mientras que la evolución de los precios de compra fue variable: algunos mercados experimentan una recuperación moderada, mientras que otros aún experimentan ligeros descensos. La persistencia de bajos niveles de obra nueva en un contexto de alta demanda de vivienda está provocando escasez de oferta en muchas ciudades, lo que se traduce en un aumento de la sobrepoblación en los pisos de alquiler. Estas tendencias se analizan en el Informe del Mercado Residencial Catella T1/2025, que examina la evolución de la situación en 59 ciudades de 16 países europeos.
El Dr. Lars Vandrei, Director de Investigación de Catella Investment Management (CIM), comenta: «El primer trimestre de 2025 estuvo marcado una vez más por una considerable incertidumbre. Sin embargo, observamos un crecimiento moderado en los precios de compra y una rentabilidad estabilizada. La demanda en el mercado de alquiler se mantiene fuerte, como se refleja en el aumento de los precios de alquiler y la creciente masificación».
Mercado de alquiler
- Los precios del alquiler aumentaron en 48 de las 59 ciudades analizadas. La media europea no ponderada se sitúa actualmente en 20,02 €/m² al mes, lo que representa un aumento del 2,4 % en comparación con la media de las mismas ciudades en el tercer trimestre de 2024.
- Los alquileres más altos se registraron en Dublín, con un promedio de 40,00 €/m² (+5,00 €), lo que también representa el mayor incremento en el precio del alquiler. Le sigue Londres con 39,30 €/m² (+1,70 €), y Ginebra en tercer lugar con 34,50 €/m² (-0,20 €).
- Los alquileres más bajos entre las ciudades estudiadas se dieron en Leipzig (10,30 €/m²), Lieja en Bélgica (11,05 €/m²) y Graz (11,10 €/m²).
Mercado inmobiliario
- Los precios de compra de pisos aumentaron en 31 de las 59 ciudades analizadas. El precio medio europeo no ponderado por metro cuadrado es de 5.696 €, un 0,9 % más que en el tercer trimestre de 2024.
- Los precios más altos se registran en Suiza: Ginebra sigue siendo la ciudad más cara con 15.720 €/m², seguida de Zúrich (13.870 €/m²) y Londres (13.440 €/m²).
- Los precios de vivienda más asequibles se encontraron en las ciudades finlandesas de Jyväskylä (2.240 €/m²) y Oulu (2.370 €/m²).
- Los mayores aumentos de precios relativos desde el tercer trimestre de 2024 se registraron en Copenhague (+9,6%), Gotemburgo (+10,5%) y Madrid (+11,9%).
Rendimientos
- Los rendimientos preferenciales promedio para propiedades residenciales multifamiliares se sitúan actualmente en 4,58 % (sin ponderar), sin cambios respecto del tercer trimestre de 2024 en los mismos mercados.
- Los rendimientos más bajos se registraron en Estocolmo (2,50%) y en Zúrich y Ginebra (2,70% cada uno).
- Los rendimientos más altos se obtuvieron en Cork (6,25%) y en ciudades polacas como Cracovia y Wroclaw (6,00% cada una) y Varsovia (5,75%).
Alemania en el punto de mira
- Los alquileres aumentaron en todas las ciudades alemanas analizadas. Múnich es el mercado de alquiler más caro, con 24,50 €/m² (+0,40 €), seguida de Fráncfort (19,50 €/m², +0,30 €) y Stuttgart (18,30 €/m², +0,20 €).
- En el mercado de propiedad, Múnich se mantiene a la cabeza con 9.970 €/m², justo por debajo de los 10.000 € superados en 2022. Le siguen Fráncfort (6.980 €/m²) y Hamburgo (6.810 €/m²).
- Leipzig sigue siendo la más asequible entre las ocho ciudades más grandes de Alemania, con un precio medio de 3.280 €/m² y una rentabilidad privilegiada del 5,25 %.
- Los rendimientos más bajos se registraron en Múnich, con un 4,20%.
Enfoque especial: el aumento del hacinamiento indica una creciente escasez de viviendas de alquiler en Europa
Esta edición se centra especialmente en el hacinamiento en los hogares de los países europeos, midiendo la proporción de personas que viven en hogares con escasez de habitaciones en función de su composición. En 2014, el 18,1 % de la población de la UE vivía en condiciones de hacinamiento. En 2024, esta cifra había disminuido ligeramente hasta el 16,9 %. Sin embargo, la proporción de inquilinos que viven en viviendas con hacinamiento aumentó del 20,4 % en 2014 al 24,4 % en 2024 en toda la UE. El hacinamiento es especialmente pronunciado en Europa del Norte y del Este, mientras que los hogares de Europa Occidental y del Sur tienden a tener más espacio vital, aunque también se están produciendo aumentos notables en estos países: Alemania (+4,9 puntos porcentuales), Bélgica (+4,6 pp) y España (+3,8 pp), así como Suecia (+4,0 pp), registraron aumentos significativos en las tasas de hacinamiento de la población total. Entre los inquilinos, la situación es aún más grave: Bélgica (+9,0 puntos porcentuales), España (+8,0 puntos porcentuales) e Irlanda (+7,9 puntos porcentuales) muestran aumentos notables. En Alemania, el 18,4 % de los inquilinos vive actualmente en viviendas superpobladas, un aumento considerable respecto al 11,5 % de hace diez años.