El mercado de la vivienda en España está encarando un profundo cambio estructural. Una transformación lenta y silenciosa pero trascendental. Y lo está haciendo de la mano de unos protagonistas inesperados, los mayores de 65 años, la generación silver. Son 10,7 millones de personas, un 21,8% de la población española. Un importantísimo grupo demográfico que no solo plantea retos sociales o sanitarios, sino que también está agitando el mercado inmobiliario en una doble vertiente. Por un lado, está colocando en el mercado un alto número de viviendas de segunda mano que está provocando una reordenación del parque residencial convencional.
Muchas personas mayores que hasta hace poco vivían en grandes viviendas urbanas, con hijos dependientes, cerca del trabajo y con amplios espacios, encuentran que su situación ha cambiado: los hijos se han independizado, los costes de mantenimiento son elevados, la necesidad de espacio ha bajado, y cuestiones como la movilidad o la accesibilidad cobran más peso. Ante ese nuevo escenario, muchos propietarios deciden vender su vivienda principal generalmente bien situada y ya pagada para adquirir una más acorde a sus circunstancias: más pequeña, en entornos más tranquilos (en la costa, en zonas rurales o en entornos residenciales periféricos), con menor coste, más sencilla de mantener y más adaptada al estilo de vida poslaboral.
Y por otro, se está viviendo un auge imparable del ‘senior living’: nuevos desarrollos de viviendas adaptadas al estilo de vida de mayores, con servicios, accesibilidad, comunidad y ubicación idónea. Según datos de Colliers International, ya hay 4.000 viviendas de este tipo en nuestro país y se espera que la oferta alcance las 8.000 unidades en 2030.
«Estos dos factores reflejan que los mayores de 65 años ya no quieren únicamente vivir en su casa hasta el final de sus días —señala Felipe Reuse, director general de la inmobiliaria de lujo Property Partners en España—, sino hacerlo en una vivienda más adaptada a sus características y a su nueva etapa vital: una casa con menos mantenimiento, menos gastos, con más vida en comunidad, mejor ubicación y servicios diseñados específicamente para ellos».
Los nuevos agitadores del mercado residencial peinan canas
La fuerza de ese colectivo es mayor de lo que se creía: los mayores de 65 años acumulan aproximadamente el 75% de su patrimonio en vivienda. Además, en su papel como dotadores de liquidez, desde 2017 estos mayores han traspasado cerca de 3,6 millones de viviendas a generaciones siguientes (entre donaciones y herencias), según Idealista. Este dato es relevante porque demuestra que el inmobiliario senior ya libera activos residenciales que alimentan a otras generaciones, lo que a su vez influye en la oferta de vivienda y en los flujos de capital en el mercado.
En cuanto a compraventas, aunque no existen aún cifras específicas oficiales que detallen cuántas operaciones corresponden solo a personas mayores de 65 años, el mercado global de vivienda española presenta una dinámica al alza: en el primer semestre de 2025 se realizaron 357.533 operaciones de compraventa en España, un 20% que en el mismo periodo de 2024 y el volumen más alto desde 2007, en pleno boom de la burbuja inmobiliaria. Es, según el Instituto Nacional de Estadística, la cifra más abultada de los últimos 18 años.
Y a diferencia de los años de la burbuja, cuando era la construcción la que tiraba del sector inmobiliario y de la economía en general, ahora la gran protagonista es la vivienda de segunda mano: ocho de cada diez inmuebles que se venden hoy en España son usados. Un récord histórico desde que hay registros del INE.
Todo esto implica que el mercado está activo y que, dentro de ese conjunto, los movimientos del colectivo senior están alcanzando un peso creciente.
A juicio del director general de Property Partners en España, la incesante actividad del colectivo silveren el mercado inmobiliario está teniendo tres implicaciones inmediatas. «En primer lugar, el cambio residencial de las personas mayores está liberando vivienda urbana convencional, habitualmente bien situada y con una alta demanda, lo que está renovando la oferta de propiedades en las ciudades. En segundo término —prosigue Reuse—, estos propietarios plantean novedosas demandas para comprar sus nuevas casas: viviendas adaptadas, accesibles, compactas, en entornos más tranquilos y con servicios tipo comunidad, lo que está dando lugar a segmentos específicos dentro del sector inmobiliario: senior living, apartamentos adaptados, residencias multigeneracionales… Y, en tercer lugar, esas compras, al hacerlas personas que cuentan con un sólido patrimonio, no requieren de financiación hipotecaria, lo que simplifica las operaciones y reduce los riesgos».
La demografía está cambiando el perfil del comprador, del vendedor y de la vivienda en España. Los mayores de 65 años están emergiendo como una fuerza transformadora en el sector inmobiliario español. «Y no solo como propietarios estáticos, sino como agentes de cambio en la movilidad residencial explica Reuse. Venden casas convencionales para optar por viviendas adaptadas a sus necesidades. Y ese movimiento está abriendo una nueva rama de negocio y una oportunidad para las agencias que sepan adaptarse y atender a la generación silver».
En un país que envejece a gran velocidad en 2030, uno de cada tres españoles tendrá más de 65 años, la generación silver está redefiniendo las reglas del mercado residencial. Y lo está haciendo con patrimonio, visión de futuro y una nueva manera de entender la vivienda como motor de bienestar.