¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?
El problema tiene tres dimensiones claras. Primero, conseguir que el coste de construcción sea bajo, en un contexto de escasez de mano de obra cualificada y subida constante de materiales. Segundo, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con suficiente oferta. Y tercero, lograr financiación para suelo, construcción y compra de vivienda.
¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?
Ha evolucionado hasta convertirse en un problema social de primer orden. La demanda insatisfecha aumenta cada año sin perspectivas de solución. Al mismo tiempo, la brecha entre salarios y precios de vivienda sigue creciendo. Como resultado, para muchos jóvenes comprar vivienda es directamente imposible.
¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?
No hay fórmulas ocultas. Depende de los ingresos salariales, ya sea de una persona sola o de una pareja con dos sueldos. El esfuerzo no debería superar el 35 % de los ingresos anuales, tanto en alquiler como en compra, lo que condiciona precio, plazos e intereses.
En España, además, existe una fuerte orientación hacia la propiedad, algo que desde Arnaiz creemos que aporta estabilidad, ahorro y valor a largo plazo.
Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?
Por desgracia, su influencia es limitada. Podemos aportar diseños simples, repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como en etapas anteriores. El objetivo es desarrollar soluciones constructivas más económicas.
Esto requiere sistematización y reutilización de soluciones ya probadas para afrontar este problema social.
¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?
La respuesta pasa por la industrialización de la construcción. Permite producir más rápido y a menor coste, pero necesita una producción planificada que reduzca riesgos. Eso exige un cambio cultural profundo en el sector.
¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?
No es sencillo. Implica mayor detalle en diseño y ejecución y requiere producción continua. Para que sea rentable, es necesario un volumen elevado de viviendas, lo que supone asumir un alto coste inicial.
Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?
El suelo es un factor crítico. Desde Arnaiz defendemos agilizar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan años. Después, acelerar su transformación en suelo urbanizado. Además, es necesario corregir distorsiones estructurales del urbanismo español. Sin suelo urbanizado económico, no hay vivienda asequible.
¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?
Es el núcleo del problema. No hay financiación para suelo, urbanización, industrialización ni construcción en fábricas. Conseguir financiación bancaria es muy difícil y comprar sin ahorros previos es imposible.
La financiación alternativa es cara y de corto plazo. Sin una nueva política financiera y fiscal, el problema social persistirá.
¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?
La colaboración público-privada es imprescindible ante la lentitud administrativa. Las leyes de 2023 apuntan en esa dirección, pero aún estamos lejos de una solución efectiva.
Desde Arnaiz observamos falta de realismo, coordinación y cooperación entre los actores implicados.