Un déficit que la obra nueva no logra absorber
Cubrir esta brecha exigiría un esfuerzo constructivo equivalente a levantar una torre residencial de 30 plantas cada dos días. Un objetivo complejo en el contexto actual por la falta de mano de obra, la elevada necesidad de capital y unos procesos administrativos largos y poco ágiles. Esta situación limita la capacidad de la obra nueva para dar respuesta inmediata a la demanda, especialmente en las zonas donde la presión del mercado es mayor.
Vivienda disponible, pero no donde se necesita
A pesar del déficit, el mercado cuenta con más de 500.000 viviendas disponibles para la compra o el alquiler y más de 3 millones de viviendas vacías. El problema no es la inexistencia de stock, sino su ubicación y condiciones. La demanda se concentra en los grandes centros económicos del país, donde existen mejores infraestructuras, salarios más altos y una mayor oferta cultural y de ocio.
La regeneración urbana como parte de la solución
Ante la dificultad de incrementar rápidamente la oferta mediante obra nueva, la regeneración urbana y la rehabilitación se han convertido en herramientas relevantes para movilizar vivienda que llevaba tiempo fuera del mercado. Barrios periféricos como El Cabanyal, en Valencia, están recibiendo importantes inversiones privadas que permiten dinamizar estas zonas y poner en valor activos residenciales en ubicaciones consolidadas.
Invertir implica movilizar capital hoy con el objetivo de obtener un rendimiento futuro. “Un principio clave en inversión es entender cómo se va a generar el beneficio. A menudo vemos inversores que invierten en cosas que suben y bajan sin comprender por qué”, explica Albert Costa, CEO de AHS Inmuebles. Desde esta perspectiva, Costa señala algunos aspectos que considera determinantes a la hora de invertir en la creación de vivienda, ya sea obra nueva o rehabilitación, para la venta o el alquiler.
El posicionamiento del producto
Una de las principales reflexiones pasa por entender cuánto está dispuesto a pagar un comprador por un determinado producto. En el mercado residencial existen distintos segmentos, desde vivienda asegurable y mid market hasta prime y lujo. Cada segmento ofrece prestaciones y precios diferentes, que además varían según la ubicación.
El margen de seguridad
Otra de las reflexiones clave es la necesidad de construir un margen de seguridad. Una vez identificado el precio final que puede asumir el comprador, es necesario descontar todos los costes asociados a la creación de la vivienda: adquisición del suelo o del edificio, tasas e impuestos, materiales y mano de obra.
La liquidez del producto
La tercera reflexión se centra en la liquidez del producto. Analizar cuántas personas están realmente dispuestas a comprar esa vivienda influye directamente en los plazos de comercialización y, por tanto, en la rentabilidad final del proyecto. “En más de 100 proyectos hemos obtenido rentabilidades del 13%, 14% y 15%, aunque con una volatilidad relevante, con proyectos que van desde el 6% o 7% hasta otros que superan el 25%”, señala Costa.
Diversificación y visión a largo plazo
De esta experiencia se desprende la importancia de diversificar y de mantener una atención constante en la calidad del producto. “Vivimos en un mundo impredecible, pero si algo no va a cambiar en los próximos 20 años es que se va a necesitar producir más vivienda. Construir esta capacidad operativa tiene valor y es útil para la sociedad”, concluye Albert Costa.
Perspectivas y objetivos futuros
En su apuesta por la innovación y la eficiencia operativa, AHS planea seguir expandiéndose a nuevas localizaciones estratégicas en el medio plazo. La compañía continuará reforzando su estructura y mejorando sus procesos para consolidarse como un actor clave en el sector residencial español.