En un mercado del alquiler cada vez más tensionado, la fianza continúa siendo uno de los elementos más habituales y a la vez más desconocidos en la relación entre propietarios e inquilinos. Pese a su carácter obligatorio, su uso, límites y finalidad siguen generando dudas que, en muchos casos, terminan en conflicto. Desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierte del uso indebido de esta herramienta regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), puede resultar un problema para las dos partes implicadas.
“Su función es clara, sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino” explica Daniela Salinas, responsable del departamento jurídico de SEAG.
Sin embargo, uno de los errores más frecuentes es considerar la fianza como el pago del último mes de alquiler. “No es un anticipo de renta ni puede utilizarse libremente durante el contrato”, señala Salinas. Su finalidad es cubrir posibles daños en la vivienda, impagos o incumplimientos contractuales una vez finalizado el arrendamiento.
De hecho, tal y como explican desde SEAG el plazo para su devolución es de un mes desde la entrega de las llaves sin que se devenguen intereses. “Transcurrido dicho plazo sin haberse efectuado la devolución comenzará a aplicarse el interés legal correspondiente” asegura.
¿CUÁNDO PUEDE EL PROPIETARIO HACER USO DE LA FIANZA?
La ley permite al arrendador retener total o parcialmente la fianza en situaciones concretas, entre ellas:
No obstante, la clave está en la justificación. “No basta con retener la fianza, debe acreditarse el motivo. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución”, explica. Además, insisten “la fianza no puede destinarse a cubrir mejoras o reformas que no sean imputables al arrendatario, ni del desgaste derivado del uso normal de la vivienda”.
¿CUÁNTO SE PUEDE PEDIR POR LEY?
La normativa establece límites claros:
A esto pueden sumarse garantías adicionales (depósitos, avales o seguros), aunque con matices importantes. Desde 2019, en contratos de vivienda habitual, estas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades adicionales, lo que fija un máximo general de tres meses (fianza + garantías).
OBLIGACIONES SOBRE LA FIANZA
El depósito de la fianza es una obligación legal que recae exclusivamente en el propietario, quien deberá ingresarla en el organismo autonómico competente cuando así lo exija la normativa de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. “Su incumplimiento puede acarrear sanciones económicas de hasta un 75% del importe de la fianza, recargos e intereses, además de la pérdida de posibles beneficios fiscales y una posición más débil en caso de conflicto con el inquilino” insiste la especialista de SEAG.
Por su parte, el inquilino no asume penalización directa alguna si la fianza no se declara. No obstante, esta situación puede dejarle en una posición de mayor vulnerabilidad, dificultando la recuperación del importe y obligándole, en caso de discrepancias, a recurrir a vías legales más complejas para su reclamación.
Además, la falta de formalización adecuada del contrato y del depósito de la fianza puede generar obstáculos a la hora de justificar el alquiler ante la administración, pudiendo incluso dificultar que el inquilino declare correctamente la vivienda o acceda a determinadas deducciones fiscales.