En su último Informe de Estabilidad Financiera, la institución que vigila la salud de nuestro dinero ha dejado claro que la idea de imponer "topes" regulatorios no se ha quedado olvidada en un cajón. Sin embargo, el tono ya no es el de un inspector severo, sino más bien el de un funambulista que mira al vacío. Saben que la medida tiene beneficios evidentes para blindar el sistema, pero les aterra, y con razón, el reguero de daños colaterales que puede dejar en la calle.
La verdad es que hablar de "topar" las hipotecas suena técnico, casi aséptico. Pero detrás de la jerga macroprudencial se esconde una realidad que golpea el estómago de miles de familias. No estamos hablando de fijar el precio de los pisos, sino de endurecer las reglas del juego del crédito. El plan sobre la mesa busca limitar el porcentaje que el banco te puede prestar según el valor de la casa (el famoso Loan-to-Value o LTV, que tradicionalmente se sitúa en el 80%), o meter la tijera en el porcentaje de tu sueldo que puedes destinar a la cuota mensual.
A primera vista, la lógica del supervisor es impecable. Si obligas a los bancos a ser más estrictos, reduces la probabilidad de que la gente se endeude por encima de sus posibilidades y ahogas cualquier amago de burbuja financiera antes de que empiece a inflarse. Es medicina preventiva para que el sistema no vuelva a descarrilar como en 2008. Pero la medicina, a veces, tiene efectos secundarios que agravan la enfermedad del paciente.
Y es que el propio Banco de España admite abiertamente que la medida arrastra costes sociales profundos. Si mañana se activa un límite estricto que prohíba conceder hipotecas a quienes no tengan ahorrado, como mínimo, el 20% del valor del inmueble más los gastos de escrituración (otro 10% adicional), la puerta de la propiedad se cerrará de golpe para una parte inmensa de la población. Las estimaciones sectoriales apuntan a que alrededor del 15% y el 20% de los compradores potenciales actuales, lo que se traduce en más de 60.000 hogares al año en España, se quedarían automáticamente fuera del mercado de compra por falta de liquidez, a pesar de tener ingresos mensuales suficientes para pagar una letra.
¿Quiénes componen esa cifra fría? Principalmente los jóvenes y las familias de rentas medias-bajas. Personas que, por mucho que se esfuercen, se topan con la imposición invisible de ahorrar 40.000 o 50.000 euros antes de poder siquiera sentarse a negociar con el director de su sucursal.
Además, las consecuencias de este freno no se quedan dentro de las paredes de las notarías; el impacto se traslada de inmediato, por un efecto dominó, al mercado del alquiler. Al negarle la hipoteca a un joven, no estás haciendo que deje de necesitar un techo bajo el que dormir; simplemente lo estás empujando a la fuerza a seguir alquilando. La consecuencia futura es de cajón: una demanda de alquiler hipertrofiada sobre un parque de viviendas ya de por sí raquítico. La presión en los precios de los arrendamientos, lejos de aliviarse, se recrudecerá, atrapando a los colectivos más vulnerables en un bucle de asfixia económica mensual que les impedirá, paradójicamente, ahorrar para esa futura casa.
Para colmo de males, el endurecimiento del crédito hipotecario tradicional ya está sembrando el terreno para la aparición de alternativas más opacas. Ante la imposición de barreras, se observa un auge de fórmulas como los contratos de alquiler con opción a compra poco regulados o, lo que es peor, el recurso a prestamistas privados y créditos paralelos de alto coste para cubrir ese "hueco" del 20% que el banco ya no puede financiar. Es decir, por intentar expulsar el riesgo por la puerta de la estabilidad financiera, se corre el peligro de que vuelva a entrar por la ventana de la vulnerabilidad de los consumidores.
El Banco de España se encuentra, por lo tanto, ante una encrucijada incómoda y profundamente humana. Desea proteger los cimientos económicos del país, pero sabe perfectamente que una calibración defectuosa de estos topes puede congelar las aspiraciones de emancipación de toda una generación, ensanchando la brecha habitacional. El debate sigue abierto y el organismo asegura que continúa puliendo su metodología analítica antes de dar un paso en falso. No es para menos. En el mercado inmobiliario actual, mover una sola pieza del engranaje del crédito puede estabilizar los balances de la banca, sí, pero a costa de dejar la intemperie social un poco más desprotegida.