El Banco de España ha puesto cifras al principal problema del mercado residencial español. Según su Informe Anual 2025, publicado este jueves, España acumula un déficit de entre 700.000 y 750.000 viviendas desde 2021, una situación que está agravando las dificultades de acceso tanto para la compra como para el alquiler. Por ello, el organismo considera que, en determinadas zonas especialmente tensionadas, puede ser razonable establecer límites a los usos no residenciales de la vivienda, como los pisos turísticos y los alquileres de temporada, siempre que estas medidas sean temporales, focalizadas y acompañadas de un seguimiento constante de sus efectos.
Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario especializado en inversión residencial y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, la principal conclusión del informe es que el Banco de España confirma que la crisis de vivienda no puede resolverse únicamente mediante restricciones.
"Es significativo que el propio Banco de España plantee que cualquier limitación a los pisos turísticos o de temporada debe ser temporal. Eso demuestra que el problema de fondo no está en el uso que se da a determinadas viviendas, sino en que simplemente faltan viviendas para atender la demanda existente", explica Unsain.
Un déficit estructural que supera cualquier medida puntual
El informe del supervisor financiero señala que durante los últimos años se han creado alrededor de 240.000 nuevos hogares mientras la construcción sigue muy por debajo de las necesidades reales del mercado. Solo en 2025 se finalizaron unas 92.000 viviendas nuevas, una cifra insuficiente para compensar el crecimiento demográfico, la creación de empleo y el aumento de la movilidad residencial.
Para Unsain, esta realidad explica por qué las intervenciones sobre los pisos turísticos o los alquileres temporales apenas pueden generar efectos estructurales. "Cuando existe un déficit acumulado de hasta 750.000 viviendas, pensar que la solución pasa exclusivamente por restringir determinados usos es simplificar demasiado el problema. Puede ayudar a aliviar tensiones muy concretas en determinados barrios, pero no va a corregir el desequilibrio general entre oferta y demanda", afirma.
El experto recuerda además que las viviendas turísticas representan aproximadamente el 1,5% del parque residencial nacional, aunque su peso sea superior en determinadas zonas urbanas o destinos vacacionales.
El Banco de España pone el foco donde está el verdadero problema
Unsain considera especialmente relevante que el Banco de España sitúe la falta de suelo finalista, la complejidad urbanística, la lentitud administrativa y la escasez de mano de obra en la construcción entre los principales obstáculos para aumentar la oferta.
"El informe acierta al señalar que la solución pasa por construir más, agilizar los desarrollos urbanísticos y coordinar mejor a las administraciones. Son medidas menos visibles políticamente, pero son las únicas capaces de generar un efecto duradero sobre los precios y el acceso a la vivienda", sostiene.
El Personal Shopper Inmobiliario recuerda que muchas ciudades españolas, especialmente Barcelona y su área metropolitana, ya no sufren únicamente un problema de precios elevados, sino una auténtica escasez de viviendas disponibles. "Hoy el gran problema en muchas zonas es que directamente no hay producto. Hay demanda, hay capacidad económica para alquilar o comprar, pero no hay suficientes viviendas en el mercado. Y eso no se resuelve limitando usos de forma permanente, sino incrementando la oferta de manera sostenida durante años", concluye.