La vivienda en España se compra cada vez menos con liquidez y cada vez más con necesidad de financiación. En paralelo al avance de las hipotecas sobre viviendas, las operaciones cerradas sin préstamo hipotecario están perdiendo peso en el mercado, un movimiento que RN Tu Solución Hipotecaria vincula al encarecimiento de los precios y a la dificultad creciente de muchas familias para cubrir la compra solo con ahorro propio. A juicio de la compañía, esta evolución sitúa la financiación en el centro del mercado residencial y reduce el espacio de la compra al contado a un grupo cada vez más limitado de compradores.
A comienzos de 2023 se adquirían en España cerca de 20.000 viviendas mensuales sin necesidad de hipoteca. No obstante, en abril pasado esa cifra descendió hasta las 13.000 operaciones, de acuerdo con los datos más recientes publicados por el INE.
Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria afirma que en la actualidad el peso de la financiación asciende hasta aproximadamente tres de cada cuatro operaciones.
Según explica el fundador de la firma decana en intermediación financiera a nivel hipotecario, el cambio de fondo no está solo en el volumen de hipotecas, sino en el perfil de quien necesita financiarlas. “La vivienda ya no deja fuera solo a quien tiene dificultades económicas. También está empujando a financiarse a perfiles que hace pocos años podían comprar con recursos propios o con una intervención mínima del banco. Ese es el verdadero giro del mercado”, afirma.
El comprador al contado pierde capacidad
Durante los últimos años, la compra sin hipoteca se apoyó en inversores, familias que vendían una vivienda para adquirir otra, herencias o préstamos entre familiares. Aunque estas vías siguen presentes, el aumento del precio de la vivienda ha reducido su capacidad para cubrir el coste total de una operación.
Desde RN Tu Solución Hipotecaria señalan que el problema no es la ausencia de ahorro, sino su menor capacidad de compra“Estamos viendo compradores con ahorro, con una vivienda vendida detrás o con apoyo familiar que hace unos años habrían llegado a meta sin hipoteca y hoy necesitan financiar una parte relevante de la compra. No es que el ahorro haya desaparecido; es que el precio le ha restado mucha capacidad”, explica Gulias.
Hipotecas más altas para cubrir precios más elevados
Esta situación se refleja en el aumento del importe medio de las hipotecas, que continúa al alza. Para la compañía, este incremento responde a una adaptación del comprador a un mercado donde el precio de entrada ha crecido con rapidez.
El mayor volumen de financiación no implica necesariamente un deterioro generalizado de la solvencia, sino un ajuste entre precio, ahorro y crédito. En muchos casos, el comprador mantiene la capacidad de pago, pero necesita una financiación más elevada para acceder a una vivienda similar.
“El mercado no está pidiendo hipotecas más altas por una mayor intención de endeudarse, sino porque comprar cuesta mucho más. La diferencia hoy está en cómo se estructura la operación para que sea viable”, señala el experto.
Una brecha creciente entre precio y renta
El avance de la financiación también coincide con un desajuste cada vez mayor entre el precio de la vivienda y la evolución de los ingresos familiares. En las grandes ciudades, el esfuerzo necesario para comprar se ha incrementado de forma notable, lo que refuerza el papel del crédito como vía de acceso. A esta situación se suma la falta de oferta, que mantiene presión sobre los precios y limita la capacidad de una parte de la demanda para acceder a la vivienda con recursos propios.
“En muchos casos el problema es el tiempo necesario para reunir una entrada suficiente sin quedarse fuera mientras el mercado sigue subiendo. Ese desfase es cada vez más difícil de gestionar para las familias”, apunta Gulias.
De cara a los próximos meses, el consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria prevé que la financiación hipotecaria siga teniendo un papel clave en el mercado residencial, con una mirada puesta sobre la evolución del sector, condicionada por el equilibrio entre precios, oferta y acceso al crédito. “El futuro de la vivienda se va a decidir más en la capacidad de acceso que en el interés por comprar. Si esa accesibilidad no mejora, cada vez habrá más demanda que no podrá convertirse en compra real”, concluye Gulias.