Las reglas del juego hipotecario

Imaginemos una partida de naipes. Podríamos encontrarnos tres tipos de jugadores, el que conoce y respeta las reglas del juego, el que intenta hacer trampas en beneficio propio y aquel que trata de cambiar las reglas en mitad de partida. En el mercado hipotecario, está ocurriendo algo así en los últimos tiempos. Vaya por delante que debe darse la importancia que merecen quienes se ven privados involuntariamente de algunos de los derechos más elementales, como la vivienda. Pero también es necesario reconocer que el escenario actual es consecuencia de los excesos cometidos por todos los agentes intervinientes en el mercado hipotecario. No debemos caer en la tentación de simplificar el origen, acusando exclusivamente al sistema financiero y a su ánimo de lucro. Aunque es cierto tienen su porción en la tarta de la culpa, todos hemos colaborado. Desde los promotores y constructores (apalancándose en exceso y especulando con el suelo), hasta las administraciones públicas pasando por tasadores, legisladores, reguladores y controladores, todos, de un modo u otro, eran beneficiarios de esa época de bonanza que se ha denominado ‘burbuja inmobiliaria’.


Ahora bien, ¿qué ha ocurrido cuando han llegado las vacas flacas?. Nadie se ha visto obligado a comprar, ni a endeudarse, ni a sobreendeudarse, aunque otros lo hayan permitido. Hagamos un ejercicio de responsabilidad y reconozcamos que si nuestra vivienda subía un 20% habíamos ganado una buena suma. ¿Por qué si ahora baja ese 20% (o un 40%) la culpa es de quien nos ha posibilitado la compra? El riesgo lo asume cada uno cuando toma decisiones.

Profundizando en el asunto, la entrega del inmueble hipotecado al banco acreedor debe saldar la deuda en el importe de su valoración a la fecha de la transacción. La entrega de un bien debe tener una contrapartida de igual valor que ese bien en ese momento y si rompemos ese principio básico, estamos desequilibrando peligrosamente el mercado. Nos convertiremos en un jugador de los que ‘hacen trampas’. Si además pretendemos convertirlo en norma, pasaremos al grupo de los que ‘cambian las reglas del juego en mitad de la partida’.

Veremos las consecuencias derivadas de la modificación de la ley hipotecaria. El caso más fácil sería implantar forzosamente la dación en pago para nuevas operaciones, lo que supondría empezar una nueva partida con nuevas normas. El acceso al crédito será más costoso, tanto por la parte económica (incremento de los tipos de interés) como por la parte de la concesión de créditos propiamente dicha (endurecimiento de los criterios de admisión). Hay quien opina que las generaciones venideras no deben pagar los excesos de las pasadas y quien cree que tal ajuste es necesario, para normalizar un mercado con excesos. El debate está abierto. La opción más extrema consistiría en aplicar la dación en pago con efecto retroactivo. Como decía, implica cambiar las reglas en la mitad del juego. No parece justo que para beneficiar a quien ha incumplido sus obligaciones (aun de forma involuntaria), se perjudique al resto.

Una tercera posibilidad intermedia, y tal vez más justa, es la consistente en que la adjudicación se realice a precios de mercado. Obviando las dificultades prácticas de que esta valoración sea objetiva, desinteresada e imparcial, implicaría una reducción de la deuda en igual cuantía que el valor del bien entregado para su pago. En algunos casos saldaría la deuda por completo. Continuando con el símil inicial esto sería “hacer trampas”, pero probablemente sean unas trampas “consentidas” por todos los jugadores, que supondrían el reconocimiento tácito de unas reglas desequilibradas que deberían haberse modificado antes.

No cabe duda que los desahucios suponen un auténtico drama humano. Los árboles no deben impedirnos ver el bosque y comprender que, muy por encima de los números y las normas, están las personas que se han visto abocadas a situaciones de desamparo y exclusión social. ¿Es compatible la solución de este problema con lo anteriormente expuesto? No exenta de dificultades, mi respuesta es que sí. La fórmula queda fuera del ámbito de los mercados y debe proceder de políticas de bienestar social y partidas presupuestarias públicas similares. Por tanto, nos falta aún a todos los agentes económicos muchas reflexiones que realizar, mucho camino por recorrer y aún más esfuerzo a desempeñar.