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UN MERCADO CAPRICHOSO Y POCO PREVISIBLE

Los alquileres de locales de restauración en el centro de Barcelona tienden a sobrevalorarse en un 20%

Los alquileres de locales de restauración en el centro de Barcelona tienden a sobrevalorarse en un 20%

Un portentaje muy alto de negocios se ven abocados al cierre porque el rendimiento potencial del negocio se estima un 30 ó 40% por encima de su rentabilidad objetiva

sábado 15 de octubre de 2016, 09:11h
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Barcelona.- El mercado inmobiliario es caprichoso y durante estos años los precios de los traspasos se están engordando por encima de la rentabilidad objetiva del negocio, en base a la facturación y el rendimiento que produce. Sólo por su ubicación céntrica, el local ya se encarece un 20%. El sector de la restauración, que reivindica apoyo municipal para evitar más cierres, es el más afectado por este desajuste de precios, con un censo próximo a los 7.500 bares.

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El rendimiento de los negocios de restauración del centro de Barcelona tiende a sobrevalorarse un 30 y un 40%. Esta situación se traduce en que el nuevo propietario se ve obligado a tener una facturación muy elevada, y en la mayor parte de los casos los locales no logran alcanzar estos objetivos con su capacidad de venta. En el centro de Barcelona, en concreto en zonas como Gótico o Raval, no se conceden licencias nuevas por lo que las licencias que existen tienden a sobrevalorarse.

No se trata de una ciencia exacta, pero sí se puede comprobar que en un ciclo de tres o cuatro años un buen número de locales, se vuelven a poner en traspaso por un precio similar o incluso superior. Si se sube el precio, baja la rentabilidad; pero aun así, los propietarios de locales, alentados por el espejismo de la recuperación económica, suben el alquiler. La razón: la falta de rigor a la hora de valorar los costes y riesgos de poner en marcha un negocio y el “estatus social” que representa tener un negocio en el centro.

Las grandes inmobiliarias arengan a inversores extrajeros a ubicarse en el centro de Barcelona, pese a saber que ese negocio probablemente no genere la rentabilidad esperada. El ejemplo más representativo lo hemos visto con los traspasos de apartamentos turisticos en Barcelona. Tras la "prohibición" de licencias nuevas se dispararon las demandas de pisos turísticos y automáticamente los alquileres subieron. A día de hoy muchos locales que cambiaron de manos vuelven a hacerlo tras no conseguir obtener rentabilidades.

Esta captación indiscriminada de negocios en traspaso en el centro de Barcelona no se realiza con la intención de traspasarlos por el precio que quiere el propietario del negocio, sino más bien para conseguir trato directo con el propietario del local en la negociación posterior del contrato de alquiler, con el fin de convertirse en su administrador de fincas.

Desde la Central del Negocio les ofrecemos una serie consejos a tener en cuenta:
  • La ubicación es importante, pero no lo es todo. Es importante saber si estamos en una zona con tránsito de nuestro púbico objetivo.
  • Tener en cuenta las dimensiones del local. La normativa del Ayuntamiento de Barcelona es muy estricta con las modificaciones de los locales y la adaptación de las licencias, por lo que hay que asegurarse de qué se puede hacer y qué no.
  • La rentabilidad objetiva del negocio. En todos los dossiers económicos de empresas y franquicias se recomienda siempre no tener un coste de alquiler superior a un 10-15% de la facturación estimada. Sin embargo, locales situados en zona prime se están imponiendo alquileres por encima de estos porcentajes lo cual dificulta la viabilidad de los negocios. ¡Cuidado!
  • Rastree la red en busca de fiascos inmobiliarios. Es muy sugerente traspasar un negocio en cartera de más de 500.000€, pero vaya más allá. Busque negocios vacíos por falta de viabilidad a partir de 15.000€ y encontará un amplio muestrario. Preguntesé si con los beneficios que obtiene del negocio recuperará la inversión realizada en el traspaso y en cuánto tiempo. El plazo de amortización de la inversión no puede ser superior a cuatro o cinco años, siendo recomendable poder amortizarlo a los tres años.

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