El reciente informe semestral del Banco de España sobre la situación financiera de los hogares y empresas ha vuelto a encender las alertas en el sector inmobiliario. Según los datos, la probabilidad media de impago de los préstamos bancarios otorgados a sociedades no financieras ha subido hasta el 2,53% en el primer trimestre de 2025, con especial incidencia en los sectores de la construcción y las actividades inmobiliarias, donde el incremento ha sido de 44 puntos básicos.
En este contexto, muchas entidades financieras han adoptado una política de crédito más prudente y restrictiva. Como explica Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia y ex presidente de AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios), esto ha provocado que “la mayoría de los pequeños inversores que entran en el mercado inmobiliario lo hagan sin financiación externa o con niveles muy bajos de apalancamiento”. Según Unsain, “el mercado de inversión no se ha detenido, pero ahora se invierte con más cálculo y menos impulso”.
El experto, director de ACV Gestión Inmobiliaria, observa un cambio claro de actitud entre sus clientes. “Hay más preguntas, más prudencia y más necesidad de entender bien cada operación. El inversor actual no está huyendo del mercado, pero sí exige más seguridad, más datos y una estrategia clara” añade.
Madrid y Barcelona, bajo lupa
En ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios de la vivienda siguen al alza, el último dato del INE refleja una subida del 12,2% interanual en el primer trimestre, el apetito inversor sigue vivo, aunque con un perfil más selectivo. “La demanda estructural de alquiler sigue siendo muy fuerte, especialmente en zonas céntricas y bien comunicadas. Pero el inversor ya no compra cualquier cosa: busca inmuebles con potencial de revalorización, buena eficiencia energética, posibilidades de reforma o mejora y, sobre todo, estabilidad en el arrendamiento”, explica Unsain.
A su juicio, el actual repunte del riesgo de impago afecta más directamente a promotoras y grandes operadores del sector, pero también puede trasladarse a los pequeños inversores a través de una mayor exigencia bancaria y una menor tolerancia al riesgo por parte de las entidades financieras. “La financiación está más cara y es más difícil acceder a hipotecas para segundas viviendas o propiedades de inversión. Eso obliga al comprador a ser mucho más selectivo con cada decisión”, apunta el PSI.
Cambio de perfil y estrategia
El experto inmobiliario confirma que algunos perfiles que hasta hace poco dominaban el mercado inversor, como profesionales con cierta capacidad de ahorro pero sin gran capital, están viéndose desplazados por compradores con mayor liquidez o con acceso a financiación más favorable. “Algunos inversores están virando hacia inmuebles más pequeños, que requieren menor endeudamiento, o bien se concentran en activos que puedan reformarse para mejorar su rentabilidad. Otros simplemente esperan”, señala.
En este nuevo escenario Unsain lanza una recomendación clara: “Invertir en vivienda sigue teniendo sentido y tiene un retorno de inversión muy alto, incluso del 10%, pero no es tan sencillo como antes. Hay que ser realistas, tener una visión a medio-largo plazo y, sobre todo, dejarse asesorar por profesionales, ya no se trata de encontrar una ganga, sino de minimizar riesgos y maximizar valor”.
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