El análisis identifica un déficit acumulado de vivienda superior a las 800.000 unidades, concentrado en las grandes ciudades y zonas turísticas, como el principal rasgo diferencial del actual ciclo frente a los anteriores. España lleva más de quince años construyendo muy por debajo de las necesidades estimadas para equilibrar oferta y demanda, situadas entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales, lo que ha generado tensiones persistentes tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler.
Según los datos públicos disponibles INE y MITMA, el precio de la vivienda registró en 2025 incrementos anuales de entre el 12% y el 13%, impulsados principalmente por la escasez de oferta en grandes ciudades y zonas turísticas. Pese a la intensidad de estas subidas, el desfase entre precios y PIB en términos reales se situó en el 14,4% en el tercer trimestre de 2025, un nivel claramente inferior a los máximos alcanzados en ciclos anteriores, como el 47,3% de 2006 o el 36,1% de comienzos de los años noventa. El cuadro siguiente muestra la evolución de los precios según el MITMA desde 1986 en moneda nominal (azul) y constante (rojo): obsérvese que la mayor parte de la subida se debe al IPC.
La escasez de vivienda, principal desequilibrio estructural concentrado en 19 provincias
El análisis identifica la insuficiencia de oferta como el principal factor estructural que explica las tensiones del mercado residencial. La producción de vivienda nueva se mantiene desde hace años muy por debajo de las necesidades estimadas, lo que ha dado lugar a un déficit acumulado que UVE Valoraciones sitúa por encima de las 800.000 viviendas a finales de 2024, un desequilibrio que no es generalizado, sino que se concentra en 19 provincias y sólo en 17 de ellas de forma significativa. Para el cálculo del déficit hemos usado áreas funcionales de ciudades (conjunto de municipios con alta integración socioeconómica, especialmente en el mercado laboral).
Este déficit ayuda a explicar tanto el fuerte crecimiento registrado en el mercado del alquiler en los últimos años como la posterior traslación de parte de esa presión al mercado de compraventa. De hecho, en 63 de los 66 municipios más grandes de España resulta actualmente más baja la cuota hipotecaria para comprar una vivienda que el alquiler, lo que refleja hasta qué punto la escasez de oferta en alquiler ha propiciado el incremento de compras de vivienda para inversión desde 2014 y ha acabado afectando a la oferta en venta y, a la postre, impulsando la subida de precios de venta y alquiler.
Aunque algunos indicadores apuntan a una moderación reciente en el ritmo de crecimiento de los alquileres, el esfuerzo que soportan los hogares sigue siendo elevado, tanto por el nivel alcanzado por las rentas como por las dificultades de acceso a financiación y ahorro previo.
Previsiones para 2026: crecimiento más moderado, sin ajustes a la baja
Los modelos de predicción de precios utilizados por UVE Valoraciones y por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) coinciden en descartar descensos nominales de precios en el corto plazo. Para 2026, las previsiones sitúan el crecimiento en el 4,0% según el modelo de UVE y en el 6,2% según el modelo de la AEV, con una moderación adicional prevista para 2027, pero es importante señalar que ambos modelos previeron para 2025 subidas inferiores a las que realmente se han producido.
El informe señala que sólo un escenario de deterioro económico significativo, acompañado de un aumento acusado de los tipos de interés, podría dar lugar a caídas de precios, un supuesto que no forma parte del escenario central considerado en las previsiones actuales.
Diferencias territoriales y necesidad de seguimiento específico
En términos reales, una parte significativa de las subidas de precios observadas en los últimos años responde al efecto de la inflación. De hecho, sólo Baleares presenta niveles de precios de la vivienda superiores, en moneda constante, a los máximos alcanzados en 2006 y 2007, mientras que en el conjunto nacional los precios reales se mantienen claramente por debajo de aquellos registros. Sin embargo, la evolución es muy desigual por territorios: las grandes ciudades y las zonas turísticas concentran las subidas mientras que 22 provincias registran precios reales inferiores incluso a los mínimos observados entre 2013-2015.
Las mayores tensiones se localizan en los mercados de vivienda usada de Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, donde confluyen una elevada actividad transaccional y una oferta claramente insuficiente. En estas zonas comienzan a observarse señales de límite por capacidad de pago: en los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2025, Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana, Asturias y La Rioja y las provincias de Málaga, Las Palmas, Pontevedra y Guipúzcoa registraron menos transacciones que en los mismos meses de 2024, mientras que en la provincia de Barcelona el crecimiento fue sensiblemente inferior a la media nacional. La disminución de las transacciones no ha impedido, todavía, que los precios hayan seguido aumentando entre un 8% y un 12% interanual en las zonas tensionadas.
Como indica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, “las previsiones para 2026 apuntan a una desaceleración del crecimiento de los precios, pero no a una bajada. Los datos no muestran desequilibrios comparables a los de ciclos anteriores y confirman que las tensiones actuales responden, principalmente, a la insuficiencia de oferta en determinadas áreas. En este contexto, la limitada capacidad de crecimiento del sector, los plazos asociados a la gestión urbanística y a la concesión de licencias, así como la falta de estabilidad en la inversión a largo plazo, condicionan la respuesta de la oferta, por lo que avanzar en procesos más eficientes y reducir los tiempos administrativos resultaría clave para aliviar estos desequilibrios.”
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