Es importante subrayar esto: el punto de partida del error no está en el trabajo en sí, sino en la propia ambigüedad del mercado y en la forma en la que algunos actores se autodefinen comercialmente.
Del mismo modo, otros operadores que sí desarrollan coliving profesionalizado bajo un modelo de activo completo, con servicios y gestión de comunidad, utilizan a menudo el término “flex living” en lugar de coliving.
Es decir, el propio ecosistema no está utilizando un lenguaje homogéneo, lo que hace muy difícil que un análisis académico pueda partir de referencias plenamente consistentes.
Y ahí está el problema.
Estamos confundiendo tres cosas distintas: coliving, vivienda compartida y clasificación urbanística. Y cuando mezclamos conceptos distintos, el resultado es siempre el mismo: ruido, confusión y malas conclusiones.
El coliving no es una vivienda compartida
Vemos en los portales inmobiliarios y en las web de ciertas empresas que utilizan el término “coliving” para comercializar alquileres de habitaciones en viviendas.Cuando se analiza el producto real, lo que encontramos son pisos o viviendas convencionales donde se alquilan habitaciones individuales, compartiendo cocina, salón y baño.
Eso no es un coliving. Es un piso compartido.
Y no hay nada negativo en ello. El piso compartido es una solución habitacional válida y necesaria en muchos mercados. El problema no es solo su existencia, sino su denominación y los efecto que puede acarrear en el entendimiento de la comunidad de vecinos y las administraciones que lo regulan.
Según el Diccionario de Cambridge, el coliving es “la práctica de vivir con otras personas en un grupo de hogares que incluyen instalaciones compartidas”.La definición pone el foco en la convivencia, la comunidad y los espacios compartidos. No en el alquiler por habitaciones.
Un coliving es un modelo residencial diseñado específicamente para crear comunidad. Suele desarrollarse en edificios completos o activos concebidos para este fin, con unidades privadas, amplias zonas comunes, servicios, programación de actividades y una gestión profesional de la comunidad. La comunidad no es un añadido: es parte del producto.
La confusión primera entre piso compartido y coliving. El piso compartido, en cambio, es un modelo completamente distinto: una vivienda convencional donde varias personas alquilan habitaciones de forma independiente.
No existe necesariamente un diseño del activo para la convivencia, ni una programación comunitaria estructurada, ni una operación integral del edificio.Son modelos distintos, aunque a veces convivan en el mismo mercado.
Confundirlos genera tres problemas claros:
- expectativas equivocadas en los usuarios
- dificultades de regulación para las administraciones
- y atribución errónea de conflictos vecinales a modelos que no los generan
Muchas de las quejas asociadas al supuesto “coliving” en realidad provienen de pisos compartidos en edificios residenciales tradicionales, no de coliving profesionalizado.
La segunda confusión: urbanismo y modelo de convivencia. Cuando parecía que el sector empezaba a ordenar conceptos, aparece una segunda capa de confusión: la mezcla entre el modelo de convivencia y la clasificación urbanística.
En algunos debates profesionales se utilizan expresiones como “coliving residencial”, y si es en terciario lo llaman “Flex Living” o incluso titulares como que “el coliving ha muerto, larga vida al flex living”. Sinceramente, estamos mezclando planos que no tienen nada que ver.
El coliving es un modelo de convivencia.El urbanismo es el marco que determina dónde puede implantarse un activo.No determina lo que es.
Que un proyecto se desarrolle sobre suelo residencial o sobre suelo terciario, o dotacional no cambia la naturaleza del modelo. Cambia su encaje urbanístico, no su definición.
El coliving sigue siendo coliving independientemente del suelo donde se implante. Porque el coliving no depende del uso del suelo. Depende de cómo se vive.
Lo que sí está claro en otros países: el caso de Londres. Resulta especialmente interesante mirar a otros mercados donde esta distinción está mucho más ordenada.
En Londres, por ejemplo, la diferencia entre piso compartido y coliving no es una cuestión de marketing, sino de definición legal, planificación urbanística y modelo operativo claramente regulado.
Los británicos identifican y denominan ambas opciones utilizando cuatro conceptos clave:
1.- Flatshare o House Share (El piso compartido tradicional)
Es la fórmula clásica en la que un grupo de personas (a menudo desconocidas entre sí al principio) alquilan juntas una vivienda estándar. La gestión es prácticamente autogestionada entre inquilinos.
- Cómo se identifica: Es una casa o piso convencional (de diseño familiar) donde cada uno tiene su habitación y se comparte obligatoriamente todo lo demás (un único salón, la cocina y, frecuentemente, el baño).
- Gestión: Los inquilinos se ponen de acuerdo para pagar las facturas, limpiar y comprar los suministros. El trato es directamente con un casero particular o una agencia inmobiliaria común.
2.- HMO o House in Multiple Occupation (La categoría legal)
Cualquier piso compartido (un flatshare) donde viven 3 o más inquilinos que no forman una misma unidad familiar y comparten zonas comunes pasa a llamarse legalmente HMO.
- Cómo se identifica: Si tiene
5 o más inquilinos, el dueño está obligado por ley a obtener una
HMO Licence del ayuntamiento (
Council).
- Regulación: El Ayuntamiento inspecciona el inmueble para comprobar que cumple con normativas estrictas de seguridad contra incendios, tamaños mínimos de habitación y número suficiente de baños.
3.- Co-living o Large-Scale Purpose-Built Shared Living (El coliving oficial)
El Ayuntamiento de Londres (Greater London Authority) introdujo una normativa específica dentro de su plan urbanístico (London Plan Policy H16) para regular el coliving. Oficialmente lo denominan Large-Scale Purpose-Built Shared Living (LSPBSL) (viviendas compartidas de gran escala construidas a propósito).
- Cómo se identifica: Son edificios enteros (similares a hoteles o residencias de estudiantes de lujo) que suelen tener un
mínimo de 50 habitaciones o estudios privados. Cada residente tiene su dormitorio y su propio baño privado (
en-suite).
- Clasificación urbanística: Legalmente no entran en la categoría de vivienda normal, sino que se aprueban bajo la categoría
Sui Generis. Tienen prohibido por contrato aceptar alquileres de menos de 3 meses para evitar que operen como hoteles encubiertos.
Profesionally Managed / Serviced Living (La diferencia en el servicio). Mientras que en un flatshare tú te encargas de tu día a día, el coliving en Londres se comercializa bajo el concepto de All-inclusive Serviced Living.
Identificación comercial: Una sola tarifa mensual unificada, que cubre el alquiler, tasas municipales, wifi, mantenimient, suministros y limpieza semanal.
Instalaciones masivas: Dan acceso a zonas comunes que un piso compartido jamás tendría: gimnasio privado, salas de cine, zonas de coworking, terrazas comunitarias y eventos de networking organizados por un gestor cultural en el propio edificio.
En resumen: en Londres nadie llama coliving a un piso compartido. Ni viceversa.
Cada cosa tiene su nombre, su regulación y su modelo operativo.
El riesgo de crear etiquetas que confunden La popularización del término coliving ha provocado que algunas empresas de gestión de viviendas y alquiler de habitaciones adopten esta denominación para comercializar sus productos.
No porque operen coliving, sino porque el término coliving tiene una connotación positiva asociada a innovación, inversión y nuevas formas de habitar. El problema es que esto lleva a utilizar una misma etiqueta para realidades completamente distintas.
Gestionar habitaciones en viviendas dispersas no es lo mismo que operar un coliving.
Un operador de coliving es quien gestiona un activo inmobiliario diseñado específicamente para la vida en comunidad, con zonas comunes relevantes, servicios, programación, gestión de comunidad y una operación profesional integrada.
La vivienda o piso compartido, por su parte, responde a otro modelo completamente distinto, sin necesidad de esa estructura ni de ese diseño.
Ambos modelos son legítimos. Ambos cumplen funciones en el mercado. El problema no es su existencia, sino su confusión terminológica, pues el sector está madurando y necesita rigor. Cuando una terminología se convierte en tendencia, existe el riesgo de que se utilice como herramienta de marketing más que como una descripción precisa del producto. Y eso es precisamente lo que está ocurriendo en algunos casos con el término coliving."
No se trata de decidir qué modelo es mejor. No hay nada malo en la vivienda compartida. El problema aparece cuando dejamos de describir correctamente cada producto.
Necesitamos que los usuarios sepan qué están contratando. Que las administraciones comprendan qué están regulando. Que los inversores entiendan qué están financiando. Y que las universidades puedan enseñar en sus aulas y analizar correctamente estos modelos.
Si queremos que eso ocurra, el primer paso es sencillo: llamar a las cosas por su nombre.
Al pan, pan. Y al vino, vino.
Si (
No(
