Pero, ¿y si miráramos hacia fuera? Países como Portugal, Suiza o ciertos Estados nórdicos han entendido que para tener alquileres accesibles no hay que ahogar al tenedor de vivienda, sino seducirlo. Si España diera un giro de 180 grados y adoptara estímulos fiscales, garantías frente a la morosidad e incentivos directos para la compra y puesta en alquiler de múltiples inmuebles, el panorama cambiaría de forma radical.
El mapa del temor: los números que hoy congelan la oferta
Para entender la dimensión del problema, conviene poner nombres y cifras sobre la mesa. En España, más del 85% de las viviendas en alquiler pertenecen a particulares, familias o pequeños ahorradores que compraron un segundo o tercer piso como plan de pensiones o colchón de futuro, y no a gigantescos fondos buitre.
Sin embargo, el clima actual ha dejado cicatrices profundas:
- Más de 400.000 viviendas retiradas del mercado tradicional:Propietarios que prefieren mantener el inmueble vacío, mudarse al alquiler vacacional o vender antes que arriesgarse a impagos prolongados o desprotección legal.
- Déficit estructural:Se calcula una falta acumulada de cerca de 500.000 viviendas de alquiler en los grandes núcleos urbanos para absorber la demanda de jóvenes y trabajadores.
- Incertidumbre legislativa:Las continuas modificaciones en los conceptos de "gran tenedor" y los topes de renta han dejado a miles de pequeños inversores en tierra de nadie.
Y es que nadie pone sus ahorros en juego si el tablero cambia de reglas a mitad de la partida.
El espejo internacional: el poder del estímulo frente al castigo
Cuando se observan modelos internacionales que funcionan, la diferencia de enfoque es abrumadora. Mientras en España se penaliza la acumulación de inmuebles destinados a arrendamiento, en otros países se trata al pequeño y mediano propietario como un aliado estratégico del Estado.
Un ejemplo claro lo encontramos en Portugal, donde han apostado decididamente por las bonificaciones fiscales. Allí se ofrecen deducciones en el IRPF de hasta el 80% para aquellos propietarios que firmen contratos de larga duración, entre 10 y 20 años. ¿El resultado? Una clara profesionalización del alquiler particular y una estabilidad de precios que alivia la presión social.
Por su parte, Suiza y Alemania han centrado sus esfuerzos en la seguridad jurídica. Cuentan con procesos de agilidad judicial exprés para ejecutar desalojos en cuestión de semanas en casos de impago acreditado, respaldados además por sistemas de seguros estatales. Gracias a ello, han consolidado mercados donde más del 50% de la población vive de alquiler de forma habitual y sin atravesar crisis agudas de falta de oferta.
En el Reino Unido, bajo esquemas como el Build to Rent o incentivos a la compra múltiple para arrendar, se aplican sistemas de amortización acelerada y suculentas deducciones fiscales si el propietario rehabilita energéticamente el inmueble. Esto no solo ha dinamizado la inversión privada, sino que ha permitido renovar de forma masiva un parque de viviendas que amenazaba con quedarse obsoleto.
Un choque de oxígeno: las consecuencias de adoptar un marco beneficioso
Si España implementara una batería de medidas que bonificara la compra de varias viviendas siempre que se destinen al alquiler residencial de larga estancia, por ejemplo, reducción del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), IVA reducido para reformas y bonificaciones en el IRPF de hasta el 90%, los efectos positivos en el ecosistema inmobiliario no se harían esperar.
1.- Una lluvia instantánea de oferta residencial
La primera consecuencia sería la afloración del "stock durmiente". Esas cientos de miles de viviendas cerradas por miedo a la ocupación o al impago volverían al mercado de la noche a la mañana. Al haber más pisos compitiendo por inquilinos, la presión sobre los precios se reduciría de forma orgánica, no por imposición legislativa.
2.- Profesionalización y mejora del parque inmobiliario
La mayor parte del parque de alquiler en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao tiene más de 45 años de antigüedad. Si el propietario puede deducirse los gastos de reforma o amortizar la inversión al comprar un segundo inmueble, la calidad de los pisos aumentaría. Menos viviendas con humedades o aislamiento deficiente y más hogares eficientes energéticamente.
3.- Liberación de la presión fiscal sobre el Estado
Construir parque público requiere años y presupuestos multimillonarios que las administraciones no tienen. Estimular al inversor privado para que ponga su capital al servicio del alquiler social o asequible es, en la práctica, delegar la creación de oferta sin que el contribuyente asuma toda la factura.
El dilema del futuro: ¿obstinación o pragmatismo?
Al final, la economía no responde a los buenos deseos ni a los titulares efectistas; responde a los incentivos. Si España insiste en ver al pequeño ahorrador con tres pisos como un problema en lugar de como la solución, el mercado seguirá encogiéndose, expulsando a los más jóvenes y encareciendo cada metro cuadrado.
Adoptar medidas atractivas para compradores y propietarios de varias viviendas destinadas al arrendamiento no es un favor a los ricos. La realidad es que se trata de una herramienta de pragmatismo puro para devolver la cordura a un mercado hambriento de metros cuadrados y estabilidad.
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