Cuando la casa familiar divide: cómo extinguir el condominio entre hermanos

Conflicto entre hermanos por herencia familiar

Dividir de forma equitativa una vivienda heredada suele ser un motivo de fricción. El Código Civil español contempla esta figura: el artículo 392 regula la situación del condominio, definido como la copropiedad de dos o más personas sobre un mismo bien. Esta comunidad suele surgir de una herencia, en la que ninguno de los herederos posee una parte exclusiva, sino derechos y obligaciones compartidos.

Los artículos 400 y siguientes del Código Civil permiten dividir la copropiedad. No obstante, el hecho de compartir derechos puede ocasionar conflictos: mientras algunos hermanos pueden querer vender la vivienda, otros pueden preferir usarla como residencia o mantenerla por motivos afectivos. A ello se suman las discrepancias sobre las cargas económicas (mantenimiento, impuestos, mejoras), que deben repartirse según la cuota de cada copropietario, aunque no siempre la capacidad financiera de los herederos es la misma.

Según explica Ana Feijóo Santiago, abogada responsable del Área de Patrimonial en Javaloyes Legal: “El condominio hereditario es una situación jurídicamente prevista, pero emocionalmente compleja. Las diferencias entre los hermanos no suelen estar en la norma, sino en cómo afrontan la copropiedad en la práctica.”

Formas de extinguir el condominio entre hermanos

La extinción de condominio entre hermanos tiene respaldo en lo que establece el Código Civil con respecto a la comunidad de bienes. Por supuesto, para realizar esta división, lo más sabio es contratar abogados para tramitación de herencias con experiencia en estos casos, de modo que resuelvan la situación sin inconveniente.

Esta extinción puede llevarse a cabo de varias formas:

- Vender el inmueble a un tercero.Esta venta no perjudica al comprador, ya que podrá conservar derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales existentes antes de la partición de la propiedad.
- Adjudicación a uno de los hermanos. Esta decisión se toma con frecuencia cuando uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda. Así que, para conservar su propiedad, debe dar una compensación económica a los demás hermanos, equivalente a la cuota de participación de cada uno.
- Reparto de bienes.Los hermanos pueden optar por esta opción cuando hay más patrimonio. No obstante, se debe calcular el valor de cada una de las viviendas, con el fin de lograr una división equilibrada entre los comuneros.

En palabras de Ana Feijóo Santiago: ““La solución más recomendable suele ser la que surge del acuerdo. El procedimiento judicial es posible, pero más costoso en tiempo, dinero y relaciones personales.” Por otro lado, tampoco es bueno que se perpetúe la copropiedad, pues en caso de fallecer alguno de los hermanos, su parte se convertirá en herencia para sus hijos, lo que supondrá futuros problemas.

Costes e impuestos de la extinción de condominio entre hermanos

Al aceptar una herencia en comunidad, hay que tener en cuenta que a la hora de dividir la propiedad, tendrán que pagar una serie de impuestos.

En primer lugar, es obligatorio el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, mismo que se abona cuando se formaliza la extinción de condominio. La tasación de este gravamen va entre el 0,5 % y el 1 % sobre el valor del inmueble. Sin embargo, el porcentaje dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre el bien.

Otro posible impuesto a pagar es el de Transmisiones Patrimoniales. Este se debe cumplir cuando la vivienda se vende a un tercero. No obstante, si la extinción del condominio se da por adjudicación a un propietario, no será necesario pagar el impuesto.

Por último, deben tener en cuenta que aun cuando sea una adjudicación, la extinción del condominio genera una ganancia patrimonial. En consecuencia, deberán pagar el IRPF, en los casos en los que el valor del inmueble haya aumentado desde la adquisición, declarando la diferencia positiva como ganancia patrimonial.

Sin duda, todos estos conceptos pueden generar confusión entre los herederos, pudiendo equivocarse en estas responsabilidades y, sufriendo consecuencias de tipo fiscal.

Asistencia profesional en la extinción de condominio entre hermanos

Si eres copropietario de una herencia familiar debes saber que la división del condominio implica un procedimiento judicial, cuando no hay acuerdo entre las partes. Por supuesto, esta vía supondrá costes en tiempo, dinero y, seguramente, quebrará relaciones familiares. Por eso, siempre se recomienda agotar la vía del acuerdo, donde los abogados puedan encontrar un equilibrio entre los intereses de las partes.

No solo se trata de una operación jurídica. El proceso de extinción de condominio entre hermanos puede influir en las emociones y conlleva fuertes cargas fiscales. De ahí la importancia de pedir la asistencia de un abogado que se asegurará de:

- Evitar cometer errores que generen impuestos innecesarios.
- Negociar acuerdos que preserven la relación familiar
- Equilibrar la compensación económica entre los herederos
- Representar con solidez a su cliente cuando el caso suponga un proceso en tribunales

Por ello, la recomendación general es intentar alcanzar un acuerdo que contemple los intereses de todas las partes. Como destaca Ana Feijóo Santiago: “La extinción del condominio no es solo un trámite jurídico. Tiene implicaciones emocionales, fiscales y patrimoniales. Por eso, es esencial abordarla con rigor y sensibilidad.”