El mercado hipotecario español vive un momento inédito en más de 15 años. Tras el parón provocado por la subida del Euríbor en 2023, la firma de hipotecas se ha recuperado con fuerza y encadena ya 14 meses consecutivos de crecimiento interanual. Sin embargo, esta efervescencia convive con una paradoja. España es, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), el país de la eurozona donde más hipotecas se rechazan. Según los datos del máximo organismo económico en Europa, uno de cada cinco bancos españoles reconoce haber incrementado el número de denegaciones en el último trimestre, muy por encima de Alemania, Italia o Francia. Una situación cuya clave, tal y como indican desde RN Tu Solución Hipotecaria, no está en un endurecimiento de los criterios, sino en el aumento de solicitudes de clientes con un perfil financiero más frágil.
“La banca no está más restrictiva, simplemente recibe muchas más solicitudes de perfiles que no cumplen los requisitos mínimos”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de la compañía decana en intermediación hipotecaria en España. El experto apunta que la demanda hipotecaria se ha disparado impulsada por la caída del Euríbor, que se mantiene estable en torno al 2,18%, y por unos tipos medios del 2,66%, los más bajos de la eurozona tras Malta.
“Desde 2008, las entidades han aprendido a ser prudentes y solo financian a quienes pueden pagar la hipoteca. Pero no podemos obviar que se ha vivido una auténtica guerra hipotecaria entre entidades, y eso ha animado a muchos compradores a lanzarse al mercado”, añade Gulias.
Escasez de oferta y precios cada vez más altos.
La otra cara de la moneda la presenta el mercado del alquiler, cuya escasez de oferta se ha convertido en uno de los grandes motores de este auge de solicitudes hipotecarias rechazadas. “Las políticas de vivienda han reducido drásticamente la oferta en alquiler. Muchas personas que antes podían arrendar ahora se ven obligadas a comprar, y lo hacen sin contar con el ahorro o la estabilidad laboral necesarios”, explica el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.
Este encarecimiento, sumado a la falta de ahorro y estabilidad laboral de muchos compradores, está generando un escenario complejo. “Hay mucha gente intentando comprar por encima de sus posibilidades. Los precios han subido tanto que lo que antes entraba dentro del ratio de endeudamiento, ahora ya no entra. Muchos clientes solicitan el 100% más gastos, pero no siempre es viable”, advierte Gulias.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el segundo trimestre del año el precio medio aumentó un 12,7% respecto al mismo periodo del año anterior y se cerca ya a valores máximos históricos.
Los mejores tipos de Europa.
A pesar del repunte de las denegaciones, el sector hipotecario sigue siendo un motor de la economía española. El capital prestado para hipotecas ha crecido un 24% interanual, con un importe medio que ronda los 170.000 euros y un plazo medio de 25 años, según el INE.
“Tenemos tipos excelentes, probablemente los mejores de Europa, pero con viviendas más caras que nunca y perfiles de compradores más débiles. El resultado es que se deniegan más operaciones, no porque los bancos no quieran prestar, sino porque la gente intenta comprar lo que no puede pagar”, recuerda el consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
De cara a 2026, Gulias no prevé cambios drásticos: “Hasta que los salarios no marquen el límite de lo que puede pagarse, el mercado seguirá tensionado. Tenemos un sistema financiero sólido, pero una brecha creciente entre la capacidad de endeudamiento y los precios reales de la vivienda”, sentencia.
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