Desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advirtieren de que este es uno de los momentos más delicados del año para el mercado del alquiler. “El punto exacto en el que muchos conflictos se activan por no haber revisado a tiempo lo que parecía “cerrado o ya hablado” entre ambas partes” asegura Daniela Salinas, Responsable del dpto. jurídico de SEAG.
En este sentido, desde la compañía identifican patrones que detonan los conflictos. “Propietarios que aplican subidas sin comprobar el índice que corresponde o sin ajustarse al marco legal; cambios pactados “de palabra” que luego no aparecen en ningún documento; o fianzas y garantías que no se regularizan correctamente” explica Daniela.
Este tipo de errores, que parecen menores, acaban disparando reclamaciones, tensiones y, en demasiados casos, procesos judiciales largos y costosos.
UN CONTEXTO NORMATIVO CONFUSO
A esta realidad se suma un contexto normativo que muchos ciudadanos todavía desconocen o interpretan mal. En los últimos años, las limitaciones a la actualización de rentas han generado dudas, especialmente cuando llega el momento de revisar precios.
“El Tribunal Supremo estableció un límite del 2% impuesto en 2022 para la actualización anual de los alquileres como una medida “razonable y proporcionada”, recordando que, en determinados escenarios, el legislador puede limitar estas actualizaciones para proteger a los arrendatarios en contextos inflacionarios sin vaciar el derecho de propiedad” insiste Daniela.
Además, se han ido estableciendo distintos criterios según el año y el tipo de contrato, lo que hace todavía más necesario revisar cada caso con precisión y evitar decisiones basadas en suposiciones.
CLAVES LEGALES Y ERRORES FRECUENTES EN EL ALQUILER EN ESTE PERIODO
El inicio del año es un momento clave para revisar el contrato de alquiler como si se firmara de nuevo: duración, actualización de la renta, gastos y cualquier cambio acordado. Para los propietarios, es una oportunidad para renegociar condiciones; para los inquilinos, para comprobar que todo se ajusta a lo pactado y a la normativa vigente. “Lo que no está documentado, en la práctica, no existe”, recuerda Daniela.
No es casualidad que solo en el mes de enero SEAG haya recibido más de 200 consultas jurídicas, situando este periodo entre los más sensibles del año en términos de conflictividad. La mayoría de las dudas se concentran en la actualización de la renta, tanto por el índice aplicable como por la forma y el momento en que debe comunicarse al inquilino, así como en los plazos de preaviso, prórrogas automáticas y errores en las notificaciones, especialmente en contratos con varios arrendatarios.
Desde el punto de vista legal, uno de los fallos más frecuentes es aplicar de forma incorrecta el índice de actualización, ya que no todos los contratos pueden revisarse conforme al IPC. En función de la fecha de firma y de la normativa vigente, pueden aplicarse otros índices oficiales, como el IRAV, y siempre es obligatorio comunicar la actualización de manera expresa y previa, sin efectos retroactivos.
También generan conflictos las notificaciones fuera de plazo o mal realizadas, que pueden implicar la prórroga automática del contrato, así como la falta de claridad en cláusulas clave, como las relativas al aval o a los medios válidos de comunicación entre las partes.
Con todo ello, desde SEAG recomiendan comenzar el año con una revisión preventiva del contrato. “Los cambios legislativos y la sensación de inseguridad jurídica hacen imprescindible revisar el contrato con rigor legal antes de que surja el conflicto. Es una decisión que marca el rumbo del alquiler durante los próximos doce meses”, concluye Daniela.
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