Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia a nivel estatal y CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, el comportamiento de estos tres primeros meses confirma que el mercado atraviesa “una fase de ajuste marcada por un problema estructural de falta de oferta, especialmente en vivienda asequible y obra nueva”.
“Lo relevante no es solo que llevemos tres meses consecutivos de caídas, sino cómo se están produciendo. El mercado sigue teniendo una demanda muy sólida, pero cada vez hay menos vivienda disponible para sostener el volumen de operaciones que vimos durante 2024 y buena parte de 2025”, explica Unsain.
Presión compradora existente
Pese a la corrección, el volumen de actividad continúa siendo elevado en términos históricos y muy superior al registrado en otros periodos de desaceleración del mercado inmobiliario. Para Unsain, esto demuestra que el problema actual no está relacionado con una retirada de compradores ni con un deterioro de la financiación hipotecaria.
“No estamos viendo un frenazo de demanda como en otros ciclos inmobiliarios. Lo que vemos es un mercado incapaz de crecer porque no tiene suficiente producto para absorber toda la presión compradora existente”, señala.
Sin vivienda asequible ni obra nueva
Uno de los aspectos más significativos del mes es la diferencia entre el comportamiento de la vivienda usada y la obra nueva. Mientras las compraventas de vivienda usada lograron mantenerse prácticamente planas (+0,2%), la vivienda nueva registró una caída interanual del 10,2%, el peor dato del trimestre.
“El dato más preocupante es el desplome de la obra nueva. En enero todavía veíamos cierta fortaleza mensual en este segmento, pero marzo confirma que sigue siendo claramente insuficiente para aliviar la presión del mercado. España necesita mucha más vivienda nueva y especialmente vivienda asequible”, advierte Unsain.
Actualmente, apenas el 21,3% de las operaciones corresponden a obra nueva, frente al 78,7% de vivienda usada, lo que evidencia la fuerte dependencia estructural del mercado de segunda mano.
Por su parte, la evolución de la vivienda protegida refuerza, además, las dificultades estructurales del sector residencial. En marzo, las operaciones sobre vivienda protegida descendieron un 10,4% interanual y apenas representaron el 6,2% del total de compraventas.
“Prácticamente todo el mercado depende de la vivienda libre porque seguimos sin generar parque asequible suficiente. La vivienda protegida continúa siendo residual y eso agrava todavía más las tensiones de acceso a la vivienda”, sostiene Unsain. Para el experto, esta combinación de baja producción de vivienda nueva y ausencia de oferta asequible explica por qué los precios continúan subiendo pese a la moderación de las operaciones.
Cataluña y Madrid, síntomas de agotamiento de oferta
El análisis territorial también empieza a reflejar síntomas de agotamiento en algunos de los principales mercados residenciales del país. Cataluña registró una caída interanual del 0,1% y Madrid del 1%, mientras otros mercados especialmente tensionados como Canarias (-8,9%) o Baleares (-3,4%) profundizaron sus descensos.
Para Unsain, estos datos muestran que el problema de disponibilidad de vivienda ya afecta directamente a los grandes focos de demanda. “Que mercados como Madrid o Cataluña entren en negativo es muy significativo porque son zonas donde sigue existiendo una enorme presión compradora. El problema es que cada vez hay menos propietarios dispuestos a vender y menos vivienda nueva entrando al mercado”, concluye.
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