El 89,2% de las hipotecas que se firman en España es de tipo variable5 , lo que significa que su interés se calcula sumando dos elementos: un índice de referencia (normalmente, el euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada banco. Desde hace varios meses, el euríbor registra mínimos históricos (cerró abril en el -0,010%) y, en febrero, entró en terreno negativo por primera vez en su historia, lo que ha permitido rebajar considerablemente la cuota que los hipotecados pagan cada mes.
En este contexto, 23 de las 37 hipotecas variables ofertadas por la banca (el 62% del total) cobra un interés fijo durante sus primeros meses de vida, en lugar de aplicar uno variable, que resultaría más económico para el consumidor. Este interés “de salida” se sitúa, de media, en el 1,75% y se cobra durante 13,6 meses2 . Si un consumidor optara por uno de estos productos, pagaría una cuota mensual de 495,3 euros durante el primer año, lo que equivaldría a un desembolso anual de 5.943,6 euros.
En cambio, si decidiera optar por un préstamo que cobrara un interés variable desde el primer día (con un diferencial medio, situado a día de hoy en el 1,20%6 ), su cuota mensual bajaría hasta los 467,18 euros (5.606,16 euros al año). Por tanto, contratar una hipoteca con interés fijo de salida supondría abonar 337,44 euros más al año de media (un 6,02% adicional).
La banca atraviesa un momento complicado. Por un lado, los bajos tipos de interés, la guerra comercial para ganar clientes a largo plazo y la debilidad que todavía muestra el negocio crediticio han provocado que se reduzcan sus ingresos. Mientras, el mantenimiento de su amplia estructura de oficinas y la fuerte inversión en I+D+i que realiza para adaptarse a la digitalización del sector ha provocado que sus gastos sigan aumentando. En esta tesitura, las entidades buscan nuevas estrategias para incrementar su facturación, como el aumento de las comisiones que ya ha anunciado la propia patronal bancaria o el encarecimiento de los préstamos.
“El interés fijo de salida que aplican los bancos puede llegar hasta el 2,25% y aplicarse durante un máximo de 24 meses. En un caso así, un consumidor con una hipoteca media tendría que pagar una cuota mensual de 521,28 euros durante el primer año, lo que equivaldría a un gasto de 6.255,36 euros durante ese período. Por tanto, optar por una hipoteca con este tipo de barrera inicial le hubiera obligado a pagar 649,2 euros más durante el primer año de vida del préstamo, un 11,6% más que un consumidor con un préstamo que cobrara un interés variable desde el primer día3 ”, explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.
Productos vinculados: otra forma de encarecer las hipotecas Una de las vías que siguen utilizando las entidades para encarecer sus préstamos son los conocidos como “productos vinculados” cuya contratación, si bien no es obligatoria, sí resulta esencial para poder acceder al diferencial más barato publicitado por los bancos.
De media, las entidades exigen que el consumidor contrate cuatro productos vinculados para poder contratar sus hipotecas en las condiciones publicitadas, aunque el rango oscila entre los dos extras del producto menos exigente (la Hipoteca Aire, de Globalcaja) y los siete del que tiene más requisitos (la Hipoteca Triodos, de Triodos Bank) .
Los productos o servicios vinculados que se requieren con más frecuencia son la domiciliación de una o varias nóminas (en el 94% de los casos), seguidas de la contratación de un seguro de vida (91,6%% del total) y de uno de hogar (80,6%). En el extremo contrario se encuentran la contratación de una tarjeta de débito (5,6%) y de una de crédito (11,1%) sin la necesidad de realizar un gasto mínimo, y la contratación de un seguro de protección de pagos (13,9%) . Todo lo que debes analizar para elegir una buena hipoteca .
1.Interés En las hipotecas variables, el interés que habrá que pagar es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia (que normalmente suele ser el euríbor a un año) y un diferencial, es decir, un porcentaje establecido por cada entidad. Eso sí, también hay que tener en cuenta que la mayoría de los préstamos hipotecarios aplican un interés fijo de salida, que provocará que la cuota se encarezca durante los primeros meses.
2. Vinculación de productos Todas las entidades requieren que el consumidor contrate varios productos extra para lograr un diferencial más bajo por su préstamo hipotecario. Es esencial analizar el coste que tendrán todos ellos y la capacidad que tendría el consumidor de poder asumir estos gastos en el largo plazo porque, en caso de no hacerlo, el diferencial de la hipoteca aumentará y, con ello, la cuota que paga cada mes.
3. Comisiones de apertura y estudio Son los dos cargos que se pagan al comienzo de la vida de la hipoteca. La comisión de apertura se cobra por los trámites que realiza el banco para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del consumidor, y normalmente suele ser un porcentaje sobre el dinero solicitado (entre el 0,5% y el 1%). Los costes de estudio, por su parte, tienen que ver con las gestiones que se realizan para analizar la solvencia del cliente y también se suelen cobrar como un porcentaje del dinero pedido.
4. Comisión de desistimiento Se trata de un cargo que puede cobrar el banco por cancelar una hipoteca anticipadamente y sirve para compensarle por los intereses que dejará de cobrar. La normativa actual determina que esta comisión no puede ser superior al 0,5% durante los cinco primeros años de la hipoteca, o al 0,25% durante el resto del plazo.
5. Cláusulas Se trata de disposiciones que alteran en funcionamiento habitual de una hipoteca. Entre las más conocidas están las “cláusulas suelo”, que fijan un tope mínimo para los intereses de una hipoteca e impiden que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor.
6. Financiación La mayor parte de las hipotecas solo ofrecen una cantidad que equivalga a un porcentaje del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que se quiera adquirir. Lo habitual es que se tome como referencia el menor de estos dos valores y la mayor parte de los préstamos hipotecarios conceden en torno al 80%, aunque hay ofertas que pueden llegar al 100%.
7. Ingresos mínimos En muchos casos, las entidades no se conforman con que el cliente tenga un trabajo estable y una situación financiera saneada. Para conceder una hipoteca, también se exige que se disponga de unos ingresos mínimos cada mes.
8. Plazo de amortización Es el plazo que el usuario tendrá para devolver el dinero prestado. Lo más conveniente es optar por los plazos más cortos posibles, siempre que la economía familiar lo permita.
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