Esto no es ciencia ficción. Es la nueva realidad del mercado inmobiliario. Plataformas alimentadas por big data, inteligencia artificial y algoritmos predictivos han logrado que una operación que antes tardaba, días o semanas, se resuelva en un parpadeo. Su uso se ha disparado en España y Europa, y se han convertido en la puerta de entrada para miles de operaciones de compraventa.
Pero como vicepresidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales (AIF) y CEO de Peritos Lara, lo digo sin rodeos: estas tasaciones inmediatas son útiles y brillantes… siempre que se sepa dónde terminan sus virtudes y dónde empiezan sus riesgos.
La cara amable de la tecnología: No hay que ser tecnófobo para reconocerlo, las tasaciones online han democratizado el acceso a la información inmobiliaria.
- Velocidad: en segundos tienes un valor estimado.- Accesibilidad: cualquier persona con un teléfono móvil puede usarlas.- Coste: en la mayoría de los casos, gratuitas o muy asequibles.
Para una consulta preliminar, para tantear el mercado o para motivar a un cliente a dar el siguiente paso, son eficaces. Los algoritmos cruzan datos catastrales, registrales, históricos de compraventa y precios de portales inmobiliarios para ofrecer un valor aproximado.
He visto cómo propietarios que nunca habían pensado en vender han dado el salto al recibir una estimación online que despertó su interés. Es innegable: la tecnología tiene el poder de mover piezas en el tablero inmobiliario.
El lado ciego de la máquina: Pero cuidado, un valor no siempre es un valor real. Lo que se obtiene de una tasación automática es una estimación, y está condicionada a la calidad y actualización de los datos que maneja la plataforma.
Limitaciones evidentes:
- Bases de datos incompletas o desactualizadas.- Sin inspección física: no se detectan humedades, grietas, reformas recientes ni deterioros.- Falta de contexto legal o urbanístico: no contempla servidumbres, ocupaciones, discrepancias catastrales o incidencias comunitarias.
Casos reales de nuestros peritos:
1.- El piso inflado: valoración online de 200.000 €, pero con graves humedades por capilaridad. Valor real tras peritación: 170.000 €.2.- El chalet con trampa: 350.000 € según el algoritmo, pero con servidumbre de paso y zona no edificable. Valor ajustado: -20%.3.- El local fantasma: 180.000 € en valoración automática, ignorando tres años vacío y caída de demanda local.
Comparativa: Tasación automática vs. Tasación profesional pericial
Criterio
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Tasación automática
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Tasación profesional pericial
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Tiempo
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Segundos
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2 a 7 días
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Coste
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Bajo o gratis
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Variable según complejidad
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Precisión
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Orientativa
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Alta y ajustada a la realidad
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Validez legal
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Ninguna
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Admisible en juicio
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Visita física
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No
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Sí
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Detección de vicios ocultos
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Nula
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Alta
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Contexto de mercado
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Limitado a datos históricos
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Actual y específico
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Responsabilidad profesional
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No
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Sí, con seguro RC
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Personalización
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Genérica
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Total, caso por caso
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Revisión documental
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No
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Sí, con cruce registral y urbanístico
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El valor que no se ve en una pantalla
Un algoritmo no siente. No puede percibir la luz que entra por un ventanal orientado al sur, ni la humedad en un sótano, ni el ruido constante de una avenida. No ve grietas, no huele la madera podrida, no sabe si la comunidad de propietarios es solvente o conflictiva.
“El ojo humano entrenado capta en minutos lo que un algoritmo ni siquiera contempla. La experiencia de campo sigue siendo insustituible”
Fernando Lara
El perito judicial observa lo que la máquina ignora. Inspecciona el inmueble, revisa la documentación, contrasta la normativa y determina un valor que, además de exacto, tiene fuerza probatoria ante un tribunal.
Muchos de nuestros peritos me preguntan: ¿Pueden los peritos ayudarse de estas valoraciones express? Como por ejemplo (valorexpress.es)
La respuesta es sí… pero con criterio.
Muchos me preguntan si se pueden usar como base de trabajo. Pueden ser un punto de partida, una referencia inicial o un contraste, pero nunca deben sustituir la inspección física y el análisis documental que exige un informe pericial serio.
En AIF lo dejamos claro: el público debe saber diferenciar entre una orientación y una valoración profesional. Y en cualquier operación, desde una compraventa hasta un proceso judicial, la inteligencia está en combinar la velocidad de la tecnología con la precisión de la experiencia humana.
Casos que enseñan más que mil teorías
Caso 1: La herencia disputada
Tres hermanos heredan una vivienda. La tasación online dice 250.000 €. El informe pericial ajusta a 290.000 € por reformas recientes. 40.000 € más a repartir y un conflicto familiar resuelto.
Caso 2: La inversión fallida que se evitó
Un inversor extranjero recibe una estimación de 500.000 € por un edificio. La peritación detecta problemas estructurales que requieren 150.000 € en obras. Negocia y compra por 340.000 €, evitando un error millonario.
Caso 3: El divorcio inteligente
Una valoración express da 180.000 €. La peritación judicial la eleva a 210.000 € tras incluir mejoras y contexto de mercado. Acuerdo justo y aceptado por ambas partes.
5 Consejos para valorar bien tu vivienda
1.- Usa la tasación online como orientación, no como dictamen final.2.- Solicita una visita presencial para evaluar mejoras o defectos.3.- Revisa documentación legal y urbanística antes de fijar un precio.4.- Recurre a un perito judicial en casos de herencias, divorcios o litigios.5.- Combina datos y experiencia: la tecnología orienta, la pericia confirma.
Resumiendo, preparados… pero con matices
La revolución de las tasaciones inmediatas ya está aquí, y no va a retroceder. La rapidez y accesibilidad son virtudes indiscutibles, pero el reto está en saber cuándo un número es simplemente un dato y cuándo es un valor sólido y defendible.
Como vicepresidente de AIF y CEO de Peritos Lara, lo resumo así: la tecnología es la llave que abre la puerta, pero el perito es quien decide si esa puerta lleva al lugar correcto.
En el presente y mucho más en el futuro, el éxito estará en usar la máquina para llegar rápido y al perito para llegar bien.
Si (
No(
