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ANÁLISIS DE DONPISO

El menor crecimiento, la caída del consumo y un Euribor disparado enfriarán el sector inmobiliario en el último trimestre de 2022 y en 2023

El menor crecimiento, la caída del consumo y un Euribor disparado enfriarán el sector inmobiliario en el último trimestre de 2022 y en 2023
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  • Hay una inflación general elevada, pero no está provocada por un excesivo recalentamiento del mercado vía consumo

jueves 22 de septiembre de 2022, 12:06h

Las subidas de tipos provocadas por la tensión inflacionista y las malas previsiones económicas provocarán ajustes moderados en el volumen de operaciones y los precios, que podrían no crecer en 2023 con caídas localizadas por zonas y tipos de productos. Mientras, tal y como subrayan desde la compañía, el elevado índice de inflación no se va a moderar hasta que la guerra entre Ucrania y Rusia haya concluido. La economía española podría acercarse a una estanflación coyuntural (acrónimo de “estancamiento” e “inflación”) que podría evitarse con un auge de la inversión debido a los fondos europeos Next Generation y una mejora del turismo internacional. El volumen de operaciones final en 2022 podría rondar las 600.000 compraventas en una clara desaceleración en el último trimestre del año. Aun así, se mejorarían los datos de 2021. El precio de la vivienda podría cerrar el año con un alza interanual por debajo del 5% y una clara tendencia a la baja en 2023. Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso: “Se acerca un ajuste generalizado en el sector. Y es que el esfuerzo de las familias para pagar las cuotas hipotecarias se situará en el 35-40% de sus ingresos mensuales netos por la subida de tipos, por lo que una parte de la demanda quedará fuera del mercado”.

La escalada del precio de la energía ha provocado un alza en el precio de todos los demás productos, pues apunta directamente a las cadenas de producción. En un contexto de subidas de tipos de interés y de malas expectativas económicas, la red inmobiliaria nacional donpiso vaticina un final de año y un 2023 de ajustes en el sector inmobiliario que se traducirá en una caída de las operaciones y la adecuación a la baja de los precios a la nueva situación.

El menor crecimiento de la economía española, lastrada por la caída del consumo, las dificultades financieras de las empresas, la deuda pública y un mercado laboral incierto provocarán caídas en el índice de confianza de los consumidores, que influirá negativamente en las decisiones de compra de productos de alta implicación económica como la vivienda o los vehículos.

Un escenario que lamenta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. El experto ha avisado de que las políticas monetarias impulsadas desde el Banco Central Europeo (BCE) podrían causar una situación de recesión en algunas economías europeas que debería evitarse con moderación en la política monetaria dado que una parte de la inflación no está asociada al consumo y sí a factores relacionados con la energía provocados por la situación en Ucrania, que es coyuntural.

“Hay una inflación general elevada, pero no está provocada por un excesivo recalentamiento del mercado vía consumo. De hecho, la tasa inflación podría controlarse sin aplicar medidas excesivamente drásticas en la subida de tipos. Si no se actúa con moderación puede ser peor el remedio que la enfermedad”. Tal y como subrayan desde la compañía, el elevado índice de inflación no se va a moderar hasta que la guerra entre Ucrania y Rusia haya concluido.

Como consecuencia de este escenario, el directivo avisa que “se acerca un ajuste generalizado en el sector, una moderación de los precios y una caída del volumen de las operaciones”. Y es que el esfuerzo de las familias para pagar las cuotas hipotecarias ya llega al 35-40% de sus ingresos mensuales netos por la subida de tipos, por lo que una parte de la demanda quedará fuera del mercado.

Los efectos en el inmobiliario para final de año y 2023

La economía española podría acercarse a una situación de estanflación coyuntural (acrónimo de “estancamiento” e “inflación”) que podría evitarse con un comportamiento positivo debido a la inversión de los fondos europeos Next Generation y una mejora del turismo internacional. Según donpiso, en el inmobiliario este cambio de tendencia se va a notar no sólo en el volumen de operaciones sino en el aumento del tiempo medio de venta de una propiedad, razón por la que desde la compañía se está recomendando a los propietarios que ajusten el precio de salida de sus viviendas a la situación actual y sean rigurosos con la realidad del mercado, con el objetivo de vender su propiedad en un plazo de tiempo razonable y al mejor precio posible.

En este contexto, la inmobiliaria prevé que el aumento sostenido del precio de la vivienda registrado los últimos años se va a ralentizar y este año se cerrará el ejercicio con un alza interanual en torno al 5% y una clara tendencia a la baja en 2023, aunque siempre en ratios moderados.

Bermúdez incide en que “el precio de la vivienda es muy inelástico porque los vendedores son muy reacios a bajarlo”. “De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron casi dos años en empezar a bajar significativamente”, asegura. El directivo achaca la escalada de los precios a la falta de oferta en el mercado inmobiliario residencial español y a las buenas expectativas de la economía española en los últimos años.

Por otra parte, ya se empieza a ralentizar significativamente el aumento drástico de ventas que se registró tras la pandemia, impulsado por el dinero “barato”, el ahorro que la demanda acumuló durante esos meses y el deseo de anticiparse a la subida de tipos de interés, que ya se ha producido a raíz de una inflación acelerada por el conflicto bélico. “Hoy, con el Euríbor por encima del 2% y la inflación rozando el 11%, prevemos que el 2022 se alcancen con dificultad las 600.000 compraventas, un 6% más que las del año pasado, pero muy lejos de las previsiones en función de los incrementos producidos en el primer semestre del año, que proyectaban más de 650.000 operaciones anuales, un 15% más que en el 2021, cuando se vendieron algo más de 565.000 viviendas”, subraya experto.

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