Dos años y un día de la Ley por el Derecho a la Vivienda

Recordemos algunas de las principales medidas incluidas en la ley de vivienda, para analizar sus efectos:

* Vivienda asequible incentivada: sometimiento de la vivienda a limitaciones específicas de destino (exclusivamente residencia habitual) durante un tiempo determinado y unos límites máximos de precios de alquiler. Se trata de una medida intervencionista y, sabemos por experiencia, en todos los países en los que se han adoptado este tipo de medidas que, si bien a muy corto plazo el precio de los alquileres baja (en aquellas viviendas peor localizadas y con peores condiciones de habitabilidad), en el medio y largo plazo, se produce un deterioro de las viviendas (a sus propietarios/arrendadores no les permite mantenerlas en el mejor estado posible, porque el precio del alquiler apenas cubre los gastos de mantenimiento y tenencia de la vivienda) y favorece la economía sumergida de este tipo de alquileres.

* Declaración de zonas de mercado residencial tensionado: en zonas donde las Comunidades Autónomas consideren que el mercado debe ser objeto de intervención por el riesgo de insuficiencia de vivienda en alquiler y para regular el precio de los alquileres. Y añade: incluyendo la dinámica de formación de nuevos hogares. Veamos con cierto detenimiento esta medida:

a)- Cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios/renta media de los hogares: ya sabemos que la renta media de los hogares de clase media apenas ha crecido en los últimos años (ingresos reales en 2007 = 18.865 euros, ingresos en 2022 = 18.930 euros; fuente CaixaBank Research), es más, han perdido capacidad adquisitiva. Entonces, el verdadero problema no es que el precio de la vivienda, en propiedad o en alquiler, sea muy elevado, ni tan siquiera que haya crecido mucho en los últimos tres años, la realidad es que los ingresos de las familias apenas han subido, lo que dificulta cada vez más el acceso a la vivienda, y hace que tengan que destinar un porcentaje muy superior al 30% de sus ingresos, eso sin tener en cuenta además el incremento del coste de la vida para la adquisición de productos básicos, incluyendo como tales la energía.

b)- El crecimiento del número de hogares en España es imparable: entre 2021 y 2024 han aumentado de media en 259.167 al año, con un incremento de población de 11 millones de habitantes en dicho período, motivado en buena medida por la inmigración y los nacimientos de hijos de personas no nacidas en España, así como por la disminución del número de personas por hogar, tendencia imparable y que irá a más en los próximos años. Si comparamos el crecimiento anual del número de hogares con la producción de nuevas viviendas, en torno a 100.000 unidades/año, es fácil observar que, año tras año, se va originando un déficit de vivienda que cada vez será más difícil reducir. Habría que multiplicar por 2,5 la producción de viviendas nuevas para poder cubrir la demanda, y aún así tardaríamos diez años en alcanzar el equilibrio. Imposible en las circunstancias actuales, por la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra y el incremento de los costes de construcción.

c)- El precio de los alquileres ha registrado un incremento del 9,7% interanual en el primer semestre de 2025, y subieron un 11,5% en 2024, a consecuencia de la retirada de oferta y por la limitación del precio de los alquileres y de la actualización de los mismos (para los contratos formalizados después de la entrada en vigor de la ley de vivienda está limitada al IRAV, que al cierre de mayo 2025 se situó en el 1,99%), lo que impulsa a los arrendadores a fijar los precios de los nuevos contratos incoporando “al tirón” las actualizaciones que no podrán llevar a cabo en los próximos años de duración del contrato. Esto crea una espiral inflacionista imposible de frenar. Subidas del 10% anual del precio de los alquileres hace inaccesible el acceso a la vivienda en alquiler para la gran mayoría de la población española, expulsando del mercado a los más vulnerables y menos solventes.

Así podría seguir hablando de los grandes tenedores (un eufemismo que vulnera la igualdad ante la ley reconocida en la Constitución Española), o al problema de la okupación y la inquiocupación, o la imposibilidad de desahuciar a los declarados como vulnerables. Y aun así, la Proposición de Ley presentada en el Congreso de los Diputados, pretende dar una vuelta de tuerca más (SOCIMIs, VUTs, ITP a no residentes, IVTNU, no descalificación de las viviendas protegidas), tal vez con la intención de empeorar aún más la situación, bajo la máxima de “Cuanto peor, mejor”.