El alquiler ha dejado de ser una alternativa viable para amplias capas de la población; numerosos propietarios venden de forma acelerada; y, sobre la mesa, reaparece un pulso hipotecario caracterizado por precios al alza, una aparente relajación de los tipos y un acceso al crédito cada vez más exigente. Si se mezcla todo en una misma ecuación, el resultado es un cóctel muy reconocible: repunte de la actividad hipotecaria, énfasis en la compraventa y un aroma persistente de especulación.
No se trata únicamente de una percepción personal. Los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística confirman que la concesión de hipotecas en 2025 creció de manera significativa. Y no puede atribuirse este aumento, al menos de forma determinante, a una bajada generalizada de los tipos de interés.
En la práctica, salvo campañas puntuales con ofertas cercanas al 1,5% que hemos tenido en el despacho por convenios firmados, estas ofertas están siendo cada vez más residuales, la media nacional real en hipotecas a tipo fijo se ha situado entre el 2,8% y el 3%. En términos históricos, esto nos sitúa ya a escasos dos puntos del escenario previo a la crisis de 2008.
La pregunta clave es qué ocurre si los precios no corrigen y la oferta continúa siendo insuficiente. La experiencia demuestra que la banca no se detiene, simplemente se adapta con rapidez, ajusta sus modelos de riesgo y acompaña la escalada de precios con nuevos productos y criterios comerciales.
No hace falta recurrir a la bola de cristal para anticipar un comportamiento que el sistema financiero ha reproducido en múltiples ciclos.
Las previsiones actuales apuntan, además, a un incremento de precios de entre el 4% y el 9% en 2026. Todo ello, siempre que no se intensifiquen las medidas regulatorias sobre la propiedad privada. Si la presión fiscal y normativa continúa aumentando, el techo de precios podría situarse en niveles aún difíciles de anticipar.
Desde la óptica de los intermediarios de crédito inmobiliario, 2025 ha sido un ejercicio especialmente activo, con un crecimiento aproximado del 19% respecto a 2024 y un volumen cercano a los 500 millones de euros en hipotecas formalizadas. Eso sí, ya no se financia a cualquiera con una nómina y buenas intenciones.
Aquellos años en los que era posible adquirir una vivienda con poco más que una sonrisa y buenas intenciones pertenecen definitivamente al pasado.
Conviene también no dejarse seducir por determinadas campañas públicas de préstamos a la emancipación. Aunque puedan ofrecer avales parciales, la decisión final recae siempre en la banca, que ha interiorizado una máxima ineludible: sin ahorro no hay garantía suficiente por lo que la concesión real con estos productos es solo un espejismo efímero.
Ni siquiera los perfiles considerados “premium” acceden hoy con facilidad al crédito. El desajuste entre oferta y demanda se ha endurecido de tal forma en los criterios de riesgo que incluso los clientes que cumplen holgadamente los requisitos encuentran crecientes obstáculos para financiar sus operaciones.
Y apenas iniciado 2026, el mercado ya muestra señales de mayor endurecimiento: subida de tipos, reducción de bonificaciones y una contracción progresiva de las condiciones comerciales. En este contexto, el principio de “menos es más” no adquiere el significado al que estamos acostumbrados. Así que, la cuestión muy señores míos, es la siguiente:
¿Hemos aprendido de los errores del pasado o avanzamos, una vez más, cuesta abajo y sin frenos hacia una nueva burbuja inmobiliaria?
Si (
No(
