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CALCULANDO BIEN LAS GANANCIAS PATRIMONIALES

José Antonio Almoguera
José Antonio Almoguera

La imputación de las inversiones y mejoras en las ventas de viviendas

· Por @José A. Almoguera (MEGACONSULTING)

miércoles 24 de febrero de 2021, 10:00h
Las inversiones y ampliaciones en la vivienda habitual deberán tenerse en cuenta a la hora de determinar el valor de adquisición en la venta de la misma, al igual que los gastos de mejora. Las ampliaciones e inversiones corresponden a gastos vinculados con el aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente y que en la vivienda habitual dará derecho a deducción.

Los gastos de mejora son aquellos que se derivan de la incorporación de bienes que mejoras la utilización del inmueble (doble ventana, puerta de seguridad). Estos no dan derecho a deducción en la cuota. Tampoco se considera como gasto en las viviendas arrendadas.

Los gastos de conservación y reparación, es decir, aquellos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso de los bienes materiales, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como la sustitución de elementos materiales, si se consideran gasto deducible en las viviendas arrendadas.

La ganancia o pérdida patrimonial se calculará por la diferencia entre el valor de enajenación y el de adquisición, aplicándose los coeficientes de actualización y de reducción que correspondan, según la antigüedad.

Para el cálculo de la ganancia patrimonial en la enajenación de la vivienda el valor de adquisición vendrá determinado por el importe real pagado más gastos e impuestos más ampliaciones y mejoras.

Cuando en los elementos transmitidos se hubiesen efectuado inversiones o mejoras deberá distinguirse la parte del valor de transmisión que corresponda a cada componente del valor de adquisición a efectos de determinar el período de generación de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a cada una de las partes. A dicho valor de adquisición se le aplicarán los coeficientes de actualización correspondientes en función de la fecha en que se hayan pagado cada uno. Por lo tanto, se aplicará uno para la adquisición de la vivienda y otro para los gastos de mejora y/o ampliación dado que se realizan posteriormente.

Una vez determinado el importe de la ganancia patrimonial si el inmueble ha sido adquirido con anterioridad al año 1994, se aplicará el coeficiente reductor (11,11 por cada año), hasta el 19/1/2006.

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