El pasado 28 de abril se hizo público el inicio de los trabajos para la elaboración de un nuevo Plan Especial de Usos en Tres Cantos, una decisión que ha venido acompañada de una medida especialmente relevante: la suspensión de licencias urbanísticas durante un año en suelo urbano consolidado, en el marco del expediente publicado en el BOCM nº 99 (expediente 26PD0001).
Tras analizar el alcance de este acuerdo, me preocupa el impacto que este tipo de medidas puede tener sobre la atracción de inversión, la seguridad jurídica y la creación de empleo en un municipio que se ha consolidado como uno de los principales polos tecnológicos y empresariales del norte de Madrid.
Puedo entender la preocupación municipal por evitar usos fraudulentos, controlar empadronamientos indebidos y asegurar que los inmuebles se exploten conforme a la legalidad. Es una inquietud legítima. Sin embargo, considero que una suspensión genérica de licencias no es la herramienta más adecuada cuando ya existe un marco normativo que regula este tipo de actividades dentro del uso terciario de hospedaje.
Tres Cantos no es un municipio cualquiera. Su consolidación como hub científico, tecnológico y audiovisual, con iniciativas como Madrid Content City, el Parque Científico y Tecnológico o el ecosistema de ciencias de la vida MASID, ha generado una demanda constante de alojamiento flexible vinculada a perfiles profesionales altamente móviles.
El encaje normativo del alojamiento temporal ya existe. El debate actual no gira en torno a un vacío normativo. La regulación urbanística y turística de la Comunidad de Madrid ya contempla expresamente el uso terciario de hospedaje, bajo el cual se articulan muchos de estos desarrollos.
En concreto, cuando estos activos se configuran como hoteles-apartamento o establecimientos hoteleros, su encaje jurídico está plenamente regulado por la normativa autonómica, exactamente igual que el resto de establecimientos turísticos.
El Decreto 19/2023 de la Comunidad de Madrid, regulador de los establecimientos hoteleros, remite expresamente en materia de inspección y disciplina turística a la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.
Este marco establece un sistema completo de inspección, control y supervisión administrativa, que permite verificar el mantenimiento del uso autorizado, el cumplimiento de condiciones técnicas y la ausencia de actividades incompatibles. Además, la Ley 1/1999 habilita actuaciones de inspección no solo a partir de denuncias, sino también mediante comunicaciones de otras administraciones, incluidos los propios ayuntamientos.
Esto significa que, si se detecta una desviación hacia usos residenciales permanentes o incompatibles con el régimen turístico, existen ya mecanismos legales específicos para activar la inspección y, en su caso, el régimen sancionador, incluyendo infracciones muy graves en caso de uso indebido como residencia permanente. Por tanto, el riesgo de uso residencial irregular no solo está previsto, sino que cuenta con instrumentos administrativos suficientes de vigilancia y control.
El empadronamiento: un plano jurídico distinto
Uno de los elementos recurrentes en este debate es el empadronamiento. Sin embargo, el empadronamiento, regulado por la Ley 7/1985 de Bases de Régimen Local, no constituye un instrumento de clasificación urbanística ni transforma un establecimiento de hospedaje en vivienda.
El padrón acredita residencia efectiva, pero no altera el régimen de uso del inmueble. Además, los ayuntamientos disponen de capacidad de comprobación y control sobre las solicitudes, pudiendo denegar empadronamientos cuando no quede acreditada una residencia habitual real o cuando sea incompatible con el régimen del establecimiento. Por ello, el riesgo de empadronamientos indebidos ya cuenta con herramientas administrativas propias, sin necesidad de trasladar esta cuestión al ámbito urbanístico como factor limitante.
Dotaciones y servicios: la intensidad de uso como criterio
Otro argumento frecuente es el impacto sobre dotaciones públicas. Sin embargo, el análisis urbanístico debe basarse en la intensidad real de uso, no en la asimilación automática con vivienda permanente.
El flex living responde a estancias temporales con alta rotación y a perfiles muy diversos, entre los que se incluyen estudiantes universitarios, jóvenes profesionales, expatriados o trabajadores desplazados por motivos laborales, así como personas que requieren soluciones habitacionales transitorias por razones sanitarias o circunstancias vitales como separaciones o cambios de residencia.
Se trata de un modelo de alojamiento que ofrece flexibilidad, servicios integrados y espacios comunes orientados a facilitar la convivencia y la rápida integración del usuario en su entorno. En la mayoría de los casos, estos activos son gestionados bajo un modelo de explotación unitaria por un único operador especializado, responsable de la prestación de servicios, el mantenimiento del edificio y la gestión integral del inmueble, lo que los diferencia claramente del modelo residencial fragmentado tradicional.
El contraste: Madrid capital amplía el uso de hospedaje en suelo industrial
En paralelo, el Ayuntamiento de Madrid ha aprobado recientemente una modificación del régimen de usos en la Norma Zonal 9 grado 3, que afecta a más de 240 parcelas en ocho distritos de la capital.
La medida elimina la restricción previa que limitaba el uso a hoteles y amplía la compatibilidad para incluir apartahoteles, flex living, pensiones y casas de hospedaje, dentro de una estrategia de reequilibrio territorial del uso terciario.
El objetivo es adaptar el planeamiento a nuevas formas de movilidad y estancia temporal, impulsando su implantación en suelos industriales ya consolidados y diversificando la oferta de alojamiento.
Un mercado con fuerte desequilibrio entre oferta y demanda
La zona norte de Madrid presenta actualmente una demanda de alojamiento temporal profesional muy superior a la oferta disponible. Según estimaciones sectoriales, la demanda anual podría situarse en torno a las 72.000 unidades, mientras que la oferta institucional operativa apenas alcanzaría unas 5.000 camas, evidenciando un déficit estructural.
En este contexto, municipios como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos presentan todavía un desarrollo limitado de este tipo de producto en relación con su actividad económica. En el caso concreto de Tres Cantos, existen actualmente aproximadamente 296 unidades operativas, junto con unas 480 unidades adicionales en desarrollo o pipeline, cifras aún reducidas en comparación con su posición como polo tecnológico, audiovisual y de ciencias de la vida.
Impacto en la competitividad territorial
Este elemento es clave en términos de competitividad. Tres Cantos compite con municipios como Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas o San Sebastián de los Reyes por la atracción de inversión institucional y desarrollo empresarial.
En este contexto, una suspensión genérica y prolongada de licencias vinculadas al uso terciario puede trasladar una señal de incertidumbre regulatoria al mercado y afectar a la percepción de seguridad jurídica.
Este riesgo resulta especialmente relevante en un municipio caracterizado por su fuerte atracción de talento cualificado, su vinculación con el ecosistema empresarial y científico, su proximidad a universidades y centros de investigación, y su papel creciente dentro del corredor norte de innovación de Madrid.
Además, parte del capital institucional que impulsa estos desarrollos empresariales participa también en inversiones inmobiliarias vinculadas al alojamiento temporal profesional, lo que refuerza la importancia de la coherencia regulatoria.
Un uso terciario que no debe confundirse con vivienda
El flex living y los hoteles-apartamento no son vivienda encubierta. Su función es atender una demanda de media estancia que el mercado residencial tradicional no absorbe de forma eficiente, contribuyendo a ordenar la presión sobre el alquiler habitual y a dar respuesta a la movilidad profesional. Correctamente regulados e inspeccionados, estos modelos aportan equilibrio al sistema urbano.
Desde mi punto de vista, el marco regulatorio existe y es claro, tanto en el ámbito urbanístico como en el turístico, y precisamente por eso me resulta especialmente relevante preguntarme qué es lo que cambia en la práctica para que proyectos que encajaban en el planeamiento pasen ahora a verse afectados por una suspensión generalizada de licencias.
Quizá la pregunta no sea solo qué está ocurriendo, sino también qué se necesita, en que podemos ayudar. Porque, al final, lo realmente relevante es cómo acompañamos una transformación que ya está en marcha en la forma de habitar, trabajar y movernos en las ciudades.
Y ahí es donde también aparece un compromiso más amplio con nuestra sociedad: el de ser capaces de entender estas nuevas necesidades y darles respuesta desde los distintos ámbitos, cada uno desde su responsabilidad, para que los nuevos modelos de alojamiento y de ciudad puedan desarrollarse de forma ordenada, útil y coherente con la realidad actual.
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