Lo que hace apenas una década era visto como un nicho residual, se ha convertido en un pilar del nuevo modelo de financiación en el sector inmobiliario y empresarial. En países como Reino Unido o Estados Unidos, la financiación alternativa ya representa más del 50% del mercado. En España, vamos camino de alcanzar ese hito. Las estimaciones para este 2025 apuntan a una cuota cercana al 20%, con previsión de seguir creciendo ante la progresiva retirada de las entidades financieras en determinadas fases o tipologías de proyecto.
De los inicios del capital privado a una financiación alternativa profesional e innovadora en soluciones
La evolución no ha sido solo cuantitativa, también cualitativa. Hemos pasado de un escenario dominado por estructuras de capital privado poco visibles y sin apenas regulación, a un ecosistema profesionalizado, regulado, transparente y cada vez más integrado con el sistema financiero tradicional.
Hoy, los actores de la financiación alternativa operan con estructuras de control de riesgos, compliance y seguimientos equiparables —y más ágiles— que las de la banca. La financiación alternativa se ha institucionalizado sin perder su esencia: flexibilidad, agilidad y visión de futuro.
¿Qué la hace diferente?
La diferencia no está solo en el precio, aunque es un debate recurrente. La verdadera diferencia está en el enfoque. Mientras que la financiación tradicional sigue muy ligada al análisis retrospectivo, al “retrovisor” de balances y ratios históricos, la financiación alternativa pone el foco en el futuro del proyecto. Analiza viabilidad, sostenibilidad, equipo, estrategia y capacidad de generar valor.
Esto no implica asumir más riesgo a ciegas. Todo lo contrario. Implica analizar de forma diferente: entender la lógica del negocio, la estructura financiera propuesta y anticipar posibles desviaciones. Y, sobre todo, implica acompañar al cliente en el proceso, no limitarse a financiar.
Asesorar es aportar valor
Una de las grandes ventajas de este modelo es la capacidad de aportar asesoramiento real. No hablamos solo de analizar números. Hablamos de compartir visión. De sentarse con el promotor o empresario, entender su situación, sus necesidades, sus limitaciones y diseñar con él una solución financiera a medida.
En muchos casos, esto pasa por diseñar un préstamo con disposiciones ajustadas al avance real del proyecto, por ayudarle a definir un plan de salida claro, o incluso por recomendar una estructura mixta de capital y deuda cuando el equity disponible es insuficiente.
Hay operaciones que simplemente no encajan en un Excel si no hay una conversación previa profunda. Y ahí es donde este tipo de financiación marca la diferencia: por su capacidad de adaptación, por su experiencia multidisciplinar y por el valor del criterio humano en cada decisión.
Más allá de la financiación promotor
Aunque buena parte del crecimiento de la financiación alternativa se ha producido en el segmento del préstamo promotor, su alcance va mucho más allá. En estos últimos años ha demostrado su utilidad en situaciones muy diversas: desde la financiación puente de proyectos empresariales no inmobiliarios, hasta la reestructuración de compañías en distress que necesitaban un impulso temporal para reenfocar su actividad.
También está siendo clave en sectores emergentes como el coliving, el senior living o la construcción industrializada. Modelos que funcionan con éxito en otros países, pero que aún carecen de un histórico suficiente en el nuestro para que la financiación tradicional los adopte con naturalidad.
En el caso de la construcción industrializada, estamos viendo cómo este modelo gana terreno como respuesta a la falta de mano de obra cualificada, a la necesidad de acortar plazos de ejecución y a la presión creciente por construir con criterios de sostenibilidad. Sin embargo, su encaje financiero sigue presentando retos importantes, especialmente en lo que respecta a la estructuración de las disposiciones del préstamo. Desde la financiación alternativa, estamos aportando soluciones concretas para que estos proyectos puedan desarrollarse sin frenar su viabilidad por barreras normativas no adaptadas a la actualidad que hoy aún persisten.
Coinvertir, colaborar, complementar
Una tendencia creciente en los últimos años es la coinversión o colaboración entre fondos y promotores en proyectos con mucho sentido, pero con carencia de equity. En estos casos, se produce una doble aportación: capital para estabilizar el proyecto y financiación alternativa para su desarrollo. Este tipo de soluciones híbridas no serían posibles sin una visión empresarial profunda por parte del financiador.
La colaboración entre entidades de financiación alternativa y también con el sistema bancario empieza a consolidarse. Hay operaciones en las que una estructura flexible en fases iniciales permite avanzar el proyecto, y una vez madurado, es la financiación tradicional la que toma el relevo con condiciones estables. Esa es la lógica que empieza a imponerse: sumar fuerzas, no competir.
El futuro pasa por seguir aportando valor
En un entorno donde la financiación tradicional seguirá siendo prudente por razones regulatorias, y donde el sector inmobiliario sigue siendo intensivo en deuda, la financiación alternativa va a tener un papel cada vez más relevante.
Pero su éxito no vendrá solo de crecer en volumen, sino de mantener —y reforzar— su propuesta de valor: análisis técnico, cercanía al cliente, flexibilidad operativa y una visión empresarial que permita construir soluciones, no solo conceder préstamos.
Porque al final, el coste es lo que se paga. El valor, lo que se aporta. Y ahí, la financiación alternativa aún tiene mucho que decir.
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