¿Qué se cuestionaba?
La escritura contenía una opción de compra sobre un inmueble urbano con prima a favor del optante, fijando precio, plazo y condiciones esenciales. Sin embargo, el registrador denegó la inscripción por considerar que no se cumplían todos los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, entre ellos, la constancia precisa del precio, la descripción del bien y el pacto de no disponer.
El núcleo del debate jurídico giraba en torno a si la redacción de la escritura permitía entender configurado de forma clara y suficiente el derecho real de opción, de forma que pudiera acceder al Registro.
El criterio de la DGSJFP
La Dirección General, en una resolución extensa y razonada, estima el recurso y revoca la calificación registral, considerando que:
La opción de compra se configuró válidamente conforme a los requisitos esenciales exigidos por la legislación civil y registral.
La escritura establecía con claridad el objeto del contrato (identificación registral del inmueble), el precio de ejercicio y el plazo de duración.
No se exige un pacto de inmovilización formal (prohibición de disponer) como requisito sine qua non para su inscripción, siempre que quede salvaguardado el derecho del optante frente a terceros.
Con ello, se confirma que la función del Registro no es crear el derecho de opción, sino garantizar su oponibilidad frente a terceros, siempre que el derecho esté clara y válidamente constituido.
Implicaciones para Intermediarios y Prestamistas Inmobiliarios
Desde AIF Asociación, consideramos que esta resolución representa un hito relevante para nuestro colectivo. La posibilidad de inscribir opciones de compra de forma más ágil y con criterios menos restrictivos fortalece la seguridad jurídica en operaciones donde este instrumento resulta clave, como:
Promesas de adquisición con financiación futura.
Garantías cruzadas en operaciones de financiación alternativa.
Pactos previos a compraventas sujetas a condiciones suspensivas.
Este tipo de resoluciones clarifican el marco operativo para notarios, registradores y operadores financieros que asesoramos o estructuramos negocios jurídicos complejos.
La opción de compra como figura clave en financiación estructurada
En la práctica financiera, la opción de compra cumple un rol fundamental en:
Pactos de recompra en operaciones de sale & leaseback.
Aseguramiento de derechos en procesos de dación futura.
Control de activos para fondos, inversores y financiadores no bancarios.
Por tanto, la posibilidad de su acceso registral con requisitos más objetivos y predecibles dota de mayor fuerza jurídica a este instrumento y elimina inseguridades que, hasta ahora, ralentizaban ciertas operaciones.
Reforzando la transparencia y la eficiencia
Esta resolución es también coherente con los principios de eficiencia y transparencia que inspiran al sistema registral español. Al permitir la inscripción de la opción con base en su configuración contractual real, se aleja de interpretaciones excesivamente formales que pueden obstaculizar el tráfico jurídico y el crédito inmobiliario.
Es, sin duda, una buena noticia para los que trabajamos a pie de calle estructurando operaciones, y para todos los profesionales que buscamos que el Derecho sea una herramienta de progreso, no un obstáculo.
Desde AIF seguimos muy de cerca este tipo de resoluciones y animamos a nuestros asociados a analizar cómo pueden afectar o mejorar sus prácticas contractuales. Para compartir dudas o experiencias en torno a esta figura, os invitamos a escribirnos o plantearlo en nuestros foros internos.
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